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债券市场点评：2022年第32周房地产行业运行情况总结

核心内容

2022年第32周（8月1日至8月7日）房地产行业整体运行情况呈现以下特点：

• 新房销售：全国67城新房成交面积同比和环比均下降，但城市间分化明显，部分城市如深圳、南京、郑州等出现同环比增长。
• 二手房销售：18城二手房销售面积同比增加22.01%，但增幅较上周有所回落。
• 房贷利率：全国重点城市首套和二套房贷利率分别下行7bp和2bp，降至4.35%和5.07%，政策支持刚性和改善性住房需求。
• 土地市场：100个大中城市土地成交面积环比下降42%，同比减少34%，成交/供应比为71%，土地购置价格小幅回落。

主要观点

1. 行业基本面承压：新房销售持续走弱，显示市场整体需求疲软，但部分城市因政策支持或市场回暖出现销售回升。
2. 政策宽松趋势明显：各地政府推出多种调控政策，以促进房地产市场平稳发展，政策力度加大，进入宽松区间。
3. 金融支持强化：央行强调支持房地产市场融资平稳，设立金融稳定保障基金，引导房贷利率下行，为市场注入流动性。
4. 土地市场低迷：土地成交面积和价款同比双降，反映开发商拿地意愿减弱，市场信心不足。

关键信息

行业基本面

• 新房销售：
  • 67城新房成交面积同比-29%，环比-20%。
  • 城市分化显著，部分城市如深圳、南京、郑州销售增长。
• 二手房销售：
  • 18城二手房销售面积同比+22.01%，但增幅较上周下降7.2pct。
• 房贷利率：
  • 首套利率降至4.35%，二套降至5.07%。
• 土地市场：
  • 100城土地成交面积1192万方，环比-42%，同比-34%。
  • 成交/供应比为71%，土地购置价格小幅回落。

行业政策

• 宏观政策：
  • 央行召开会议，强调降低存款准备金率、设立金融稳定保障基金、引导房贷利率下行。
  • 发改委推动稳增长政策释放，促进消费恢复，保持经济稳定。
• 市场调控政策：
  • 规范预售资金监管：大理、东莞、宁南县（四川）、绍兴、长沙、晴隆县（贵州）。
  • 放松限购限贷：杭州、湖州、嘉兴、宁南县（四川）、晴隆县（贵州）、北京、天津。
  • 购房补贴：宁南县（四川）、晴隆县（贵州）、武汉。
  • 延长支付周期：大理、宁南县（四川）、晴隆县（贵州）、岳阳。
  • 放松预售许可条件：岳阳，允许商改住调规。

具体政策案例

• 杭州：放松限贷，三孩家庭公积金贷款额度上浮20%。
• 东莞：规范预售资金监管，首期款未足额缴存不得办理合同备案。
• 宁南县（四川）：放松限贷、延长土地款支付、购房补贴、规范预售资金监管。
• 晴隆县（贵州）：放松限贷、购房补贴、延长土拍保证金支付、规范预售资金监管。
• 岳阳：延长土地款支付、放松办理工规证、放宽预售许可条件、允许商改住。
• 北京：试点老年人购房支持政策，首付比例和利率优惠。
• 天津：放松限贷，引导金融机构下调房贷利率。
• 武汉：推出人才购房补贴和租房优惠。
• 河南：全面推行“交房即交证”政策，加强信用监管。

风险提示

• 需求改善不及预期：房地产市场整体需求尚未明显回暖。
• 数据口径偏差：部分数据来源可能存在口径不一致问题，影响分析准确性。

投资评级说明

• 股票投资评级：以6个月内证券相对于沪深300的涨跌幅为标准，分为买入、增持、中性、减持。
• 行业投资评级：以6个月内行业指数相对于沪深300的涨跌幅为标准，分为看好、中性、看淡。

法律声明

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