房地产行业_中国土地资源稀缺吗_-恒大研究院-20190923_21页_2mb

城市规划专题报告总结

核心内容

本报告由恒大研究院发布，探讨了中国土地资源是否稀缺，城镇建设用地是否应受到严格限制，并分析了中国城镇建设用地的扩张空间、配置失衡问题及优化建议。报告强调，城市化本质上节约土地，有利于耕地保护与粮食自给，同时指出中国城镇用地在地区与城市之间存在明显的配置失衡，并提出优化建议。

主要观点

1. 土地资源稀缺性分析

   • 中国人口密度约为世界平均水平的2.5倍，人均耕地面积仅为世界平均水平的一半，但耕地占补平衡政策有效保障了耕地面积不减少。
   • 中国城镇用地扩张速度和人均面积均低于全球平均水平，且城市化并未显著影响耕地保护与粮食自给，中国谷物自给率稳定在95%以上，口粮自给率稳定在98%以上。
   • 城镇用地配置在地区和城市之间存在明显失衡，东部地区城镇用地供给不足，而中西部及东北地区供给偏多，导致低效、闲置用地增加。

2. 城镇建设用地扩张空间

   • 中国城镇建设用地仍有较大扩张空间，即使仅调整城乡建设用地结构，也可新增5.2万平方公里城镇用地，预计到2050年中国城市化率达80%时，人均城镇建设用地可达130平方米。
   • 中国建设用地占国土面积比例为4.1%，远低于美国、英国、日本等国家，且城市建设用地占国土面积比例仅为0.56%，仍有提升空间。

3. 用地结构失衡问题

   • 居住用地与工业用地失衡：中国城镇居住用地比例偏低，工业用地比例偏高，导致住房紧张和低效工业用地。
   • 道路与绿地用地失衡：中国一线城市道路用地占比偏高，而绿地与广场用地比例偏低，影响城市宜居性。
   • 低效与闲置用地：中国存在大量低效与闲置建设用地，尤其是工业用地，2017年低效建设用地约1.27万平方公里，闲置用地约1400平方公里。

关键信息

• 人均城镇建设用地：2016年为119平方米，预计2050年可达130平方米。
• 耕地占补平衡政策：已从数量平衡发展为数量—质量—生态平衡，有效保障耕地面积。
• 城乡建设用地结构：乡村建设用地是城镇的2.7倍，由于户籍制度和土地制度，农民工“双重占地”加剧土地紧张。
• 城市用地增长情况：2000-2017年中国城镇用地与人口增长率比值为1.69，低于全球平均水平的2.19。
• 国际比较：中国城市建设用地比例远低于美国、日本、英国，且道路用地占比偏高，绿地用地偏低。
• 低效用地情况：2017年全国低效建设用地约1.27万平方公里，闲置用地约1400平方公里。
• 优化建议：适度提高人均城镇建设用地标准，完善“增存挂钩”机制，推进农业转移人口市民化，优化区域用地配置，调整用地结构以增加居住与绿地用地比例。

优化建议

1. 提高人均城镇用地标准

   • 在平衡粮食安全、经济社会发展和居民需求后，预计2050年人均城镇建设用地可达130平方米。

2. 提高土地利用效率

   • 完善“增存挂钩”机制，减少批而未供和闲置土地，提高土地容积率和建筑密度。

3. 推进农业转移人口市民化

   • 加大户籍制度改革力度，促进人口自由迁移，同时建立宅基地自愿有偿退出机制，推动乡村建设用地复垦。

4. 优化区域用地配置

   • 推进市场化跨省换地，优化土地资源空间配置，实现土地供给与人口流动的匹配。

5. 调整用地结构

   • 增加居住用地、绿地与广场用地供给，减少工业用地比例，鼓励工业用地转为居住用地。

风险提示

• 各国土地利用分类存在差异，国际对比可能存在误差。
• 对城镇建设用地可达规模的估算存在假设，存在一定误差。

图表目录（摘要）

• 图表1：中国人口密度约为世界平均的2.5倍
• 图表2：中国人均耕地面积约为世界平均的1/2
• 图表3：2011年城市规划人均单项建设用地指标和规划建设用地结构
• 图表4：建设占用对耕地减少的贡献比例
• 图表5：占补平衡政策演变
• 图表6：2000-2018年中国谷物和口粮自给率
• 图表7：2000-2018年四种主要农产品的自给率
• 图表8：人均乡村建设用地面积是城镇2.7倍
• 图表9：乡村建设用地增加与人口减少背离
• 图表10：1990-2000年全球城市用地年均增长率与人口年均增长率
• 图表11：1987-2013年全球各大城市的城市用地年均增长率与人口年均增长率
• 图表12：2000年世界各地区人均城镇用地面积
• 图表13：中国人均城市建设用地偏低
• 图表14：2016年中国土地结构
• 图表15：2017年日本土地结构
• 图表16：2017年美国土地结构
• 图表17：2017年英国土地结构
• 图表18：全球国际都市的城市建成区占比
• 图表19：中国一线城市建成区比例明显偏低
• 图表20：联合国预测2050年中国14.02亿人
• 图表21：批准城镇村建设用地占建设用地的60%
• 图表22：分地区城镇人口和建设用地增量比例
• 图表23：分地区人均城镇建设用地
• 图表24：分省城镇人口和建设用地增量比例
• 图表25：分省人均城镇建设用地
• 图表26：2006-2016年分规模城市人口与土地增长
• 图表27：分线城市住宅类用地供应面积占比
• 图表28：中国2017年城镇用地结构
• 图表29：首尔市2018年城市用地结构
• 图表30：东京市2006年城市用地结构
• 图表31：纽约市2014年城市用地结构
• 图表32：中国一线城市建设用地细分类别占比
• 图表33：中国一线城市道路用地占比过高
• 图表34：一线城市建设用地利用结构失衡更严重
• 图表35：东北地区建设用地利用结构失衡更严重
• 图表36：2018年分地区出让的工业用地容积率
• 图表37：2018年各省出让的工业用地容积率
• 图表38：2010年原国土部公布1457宗闲置土地
• 图表39：2010-2017年期间统计的闲置土地

研究团队与背景

• 首席经济学家：任泽平
• 研究员：熊柴
• 实习生姜文镭：对本文有贡献
• 恒大研究院：成立于2018年，致力于成为国内顶级研究机构和中国特色新型智库，为恒大集团提供决策支持，同时对外传递企业社会责任形象。

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