20240804-国金证券-房地产行业研究_收储有望加速落地_推进城镇化释放需求_20页_1mb

地产板块本周表现分化：A股普涨港股承压
本周（7月27日至8月2日），A股房地产板块整体上涨13%，位列申万行业第15；而港股房地产与物业板块分别下跌29%、24%。物业指数相对恒生中国企业指数和沪深300表现疲软，相对收益分别为-19%和-17%。个股方面，A股前十涨幅及跌幅极为分化，部分小微盘股周涨幅超180%，而头部房企如英皇国际则跌超140%。

政策端：收储与城镇化成焦点
7月政治局会议重申“防范化解房地产风险”，强调保交楼、加快收储存量商品房，叠加国务院印发《新型城镇化战略五年行动计划》，提出到2029年城镇化率接近70%，释放约5400万潜在需求，并通过保障性住房建设、积分落户等政策推动农业转移人口城市融入。

市场微观数据：分化与韧性共存

• 新房成交：35城市商品房成交面积周环比升28%，三四线城市增速显著（67%），但同比跌幅仍深；一二线城市虽环比反弹，但同比承压。改善性需求偏好显著，五大头部房企权益拿地额领跑。
• 二手房：15城成交环比降16%，同比稳步回升（19%），一线城市韧性更强，三四线城市受政策推动增速跃升。
• 库存压力：一线去化周期超19个月，部分三四线成交活跃但库存去化仍需时间。

企业动态与估值
● 公司层面：华侨城、万科、金地商置等出现股权转让或资产处置动作，融资端则有贝壳、越秀服务等回购股份提振信心；估值方面，A股PE-TTM整体成本下行，港股趋于分化。

风险提示：需求释放不均衡与债务风险风险
尽管宽松政策持续释放，但三四线城市恢复乏力、部分房企债务违约及开发商自救意愿不足，均构成行业修复重大变量。