20240116-国金证券-固定收益年度报告_高分红视角看REITs投资价值_34页_5mb

中国公募REITs市场自2020年试点以来快速扩张，截至2023年年底总计30只产品，累计发行规模达985亿元，底层资产覆盖六大领域。2023年市场表现低迷，中证REITs指数全年累计跌幅达-28.26%，与股票、债券表现形成较大差异。REITs价格下行主要受基本面波动、流通盘规模有限及估值回归三方面因素影响：一是业绩端表现分化，部分板块营收下滑明显；二是机构主导的市场结构加剧折溢价波动；三是前期高估值逐步消化，估值回落至相对低位。

投资端的四个视角值得关注：一是“打新”策略需兼顾市场情绪与基本面，近年上市新REITs收益率分化明显；二是“防御”角度建议聚焦抗跌属性较强的保租房及能源基础设施板块；三是基于供需失衡背景下的“高分红”机会，REITs类属股息率显著超过传统资产，险资和FOF基金有望成为增量配置力量；四是“弹性”策略聚焦基本面修复预期较强的高速公路、生态环保、能源基础设施等板块。

未来风险方面需关注政策调控不确定性、底层资产经营不及预期、 liquidity 抽紧及市场情绪扰动。此外，2024年面临较大规模限售份额解禁，流通盘变化可能引发短期抛售风险。