固定收益年度报告：高分红视角看REITs投资价值-20240116-国金证券-34页_3mb

固定收益专题报告——公募REITs市场分析总结

1. 市场表现与政策背景

• 市场规模发展：我国公募REITs自2020年试点启动以来快速扩容，至2023年底累计发行30只，规模达985亿元。底层资产涵盖6大领域，政策持续推动底层范围扩大至市场化长租房、消费基础设施等，政策顶层设计不断完善。
• 市场表现：2023年中证REITs指数全年下跌28.26%，产权类和特许经营权类分别下跌19.8%和17.5%，超额收益显著负于其他资产。限售股解禁规模扩大对二级流动性和价格形成压力。
• 流动性情况：二级市场成交活跃度低迷，流通市值比例低、机构主导投资导致价格波动加剧，下半年REITs首次上市换手率下滑明显。

2. 价格下行驱动因素分析

• 业绩端拖累：宏观经济周期影响下，不同REITs板块盈利表现差异显著。2023年能源、生态环保板块业绩分化，产业园、仓储物流受疫情影响大，高速公路在Q2-Q3逐步回暖但反弹有限。
• 流通盘限制：流通市值占比低于50%的REITs占比较高，机构投资者主导导致价格趋同和踩踏风险，2023年平均换手率不足1%。
• 估值下行：前期阶段性高溢价已基本消化，养老FOF纳入投资范围拓宽资金来源，当前整体估值处于历史低位（平均P/NAV约0.90）。

3. 投资策略分析

• 打新视角：需结合基本面和市场情绪把握时机，但精细化定价趋势下单纯策略风险上升。
• 防御视角：聚焦保租房、能源基础设施等抗跌板块，政策持续支持下REITs复苏概率较高。
• 高分红视角：建议关注高速公路、能源基础设施板块高现金流、高股息率特征，特别是与国债收益率对比形成凸显配置优势。
• 弹性视角：识别业绩修复预期强的板块，如高速公路、生态环保，利用估值分化寻找优质标的进行波段操作。

4. 投资风险提示

• 政策不确定性：投资有待新规明确，风险可能来自于政策调控收紧。
• 业绩不及预期：疫情、行业经济恢复乏力可能导致底层资产收益下降，影响现金流兑现能力。
• 流动性隐忧：高比例限售股解禁可能加大二级市场冲击，未来通缩风险需密切关注。