20180530-申万宏源研究_香港_-物业管理行业_稳健向好_维持超配评级_8页_807kb

行业研究报告总结：物业管理行业

核心内容概述

本报告分析了中国物业管理行业的现状、发展趋势及主要企业表现，指出行业集中度持续提升，市场正在经历整合，行业领军企业因执行能力强、成本控制优而受益。同时，报告对港股上市的三家主要物业管理公司——绿城服务（Greentown Service）、彩生活（Colour Life Services）和中海物业（China Overseas Property）进行了详细比较，维持对行业的超配评级。

主要观点

1. 行业集中度提升

• 2014年至2016年，物业管理行业前十强企业的市占率从6%提升至10%。
• 前百强企业的市占率从20%提升至30%。
• 行业龙头公司管理面积远高于百强企业，例如，2016年前十强公司平均管理面积为2亿平米，而百强企业仅为2700万平米。

2. 规模拓展稳扎稳打

• 物业管理服务仍是行业主要收入来源，占总收入70%-90%。
• 彩生活在合约管理面积上领先，截至2017年底为4.4亿平米，五年复合增长率达66%。
• 绿城服务和中海物业合约管理面积分别为1.4亿平米和1.3亿平米，复合增长率分别为26%和30%。
• 绿城服务预计未来三年合约管理面积年复合增长率为24%，中海物业为16%，彩生活为11%。

3. 平均物业费差异显著

• 中海物业的平均物业费为4.0元/平米/月，高于绿城服务的3.1元/平米/月和彩生活的0.8元/平米/月。

4. 毛利率持续改善

• 三家港股物业管理公司平均毛利率从2016年的28.7%上升至2017年的29.1%。
• 酬金制物业管理业务毛利率为100%，高于包干制的11%-20%，增值服务毛利率在35%-80%之间。
• 行业利润率差异主要源于收费方式的不同，彩生活采用酬金制的比例为90%，绿城服务为98%，中海物业为50%。

5. 盈利能力横向比较

• 绿城服务2017年净利润为3.87亿元，单位收费面积净利润为3.7元/平米。
• 彩生活净利润为3.21亿元，单位收费面积净利润为1.1元/平米。
• 中海物业净利润为2.60亿元，单位收费面积净利润为2.7元/平米。

6. 维持超配评级

• 物业管理行业港股年初至今平均上涨35%，远高于恒生中国企业指数的2%。
• 行业平均估值为22倍18年PE，其中绿城服务为31倍，中海物业为23倍，彩生活为13倍。
• 报告认为，尽管短期可能出现震荡，但中长期行业向好趋势明确，维持对行业的超配评级。

关键信息

重点推荐公司

• 中海物业（2669: HK - BUY）：受益于开发商中国海外发展的销售规模提速。
• 彩生活（1778: HK - BUY）：因万达物业利润贡献自2018年第二季度开始显现，且有望重返港股通名单。

行业发展趋势

• 行业集中度提升趋势持续，龙头公司通过优化业务结构和成本控制提升盈利能力。
• 合约管理面积稳步增长，物业管理费温和上升，推动行业收入增长。

投资评级说明

• 证券投资评级：
  • BUY：预计6个月内股价涨幅超过20%。
  • Outperform：预计12个月内股价涨幅在10%-20%之间。
  • Hold：预计12个月内股价波动在-10%至+10%之间。
  • Underperform：预计12个月内股价跌幅在10%-20%之间。
  • SELL：预计12个月内股价跌幅超过20%。
• 行业投资评级：
  • Overweight：行业表现优于整体市场。
  • Equal weight：行业表现与整体市场相近。
  • Underweight：行业表现劣于整体市场。

风险提示与免责声明

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附录信息

• 报告由分析师Kris Li撰写，研究助理为Zoe Zhang。
• 报告发布机构为SWS Research，为申万宏源证券的子公司。
• 报告内容可能涉及市场风险，投资者需自行评估并谨慎决策。