2019下半年中资地产行业投资策略_难言避风港_62页_2mb

难言避风港：2019下半年中资地产行业投资策略总结

核心内容概览

• 行业评级：维持中资地产股低配评级
• 市场表现：2019年上半年中资地产股累计涨幅三成，反弹五成
• 市场趋势：2019年开局超预期，但下半年市场将面临回调压力
• 政策影响：房地产调控政策在5月后逐步升级，影响市场走势
• 风险因素：短期政策收紧、中期购买力不足、长期行业机制改革

主要观点

1. 房地产市场表现

• 2019年开局超预期：春节后一二线城市出现显著销售反弹，全国新建商品住宅销量单季同比增速回升。
• 房价止跌：70城一手和二手房价在经历下跌后，多数城市开始止跌回升。
• 土地市场回暖：核心城市土地成交溢价率回升至20%以上，部分城市出现溢价率封顶地块。
• 销售回暖原因：按揭贷款增速超出销售额增速，流动性宽松是销售反弹的重要原因。

2. 房地产调控升级

• 政策变化：4月中旬政治局重提“结构性去杠杆”和“房住不炒”，热点城市调控加码。
• 按揭利率回升：5月开始部分银行重新上调按揭贷款利率，结束此前半年连降。
• 开发商融资受限：房企再融资受到政策影响，部分房企重回离岸市场寻求资金。
• 投资增速回落：房地产投资增速在5月后出现明显回落，新开工增速显著收窄。

3. 市场中长期展望

• 销售与投资预测：预计2019年下半年全国新建商品住宅销售面积同比下滑8.0%-11.6%，房地产投资增速降至4.1%。
• 购买力减弱：居民可支配收入增速放缓，房价上涨导致购买力持续转弱。
• 居民杠杆空间有限：新增居民中长期贷款预计同比小幅下滑。
• 棚改政策转变：棚改专项债难以匹敌前期棚改货币化释放的流动性。
• 库存去化周期：全国库存去化周期已止跌，但整体库存仍处于高位。
• 城市分化加剧：随着城镇化率提升，大城市逐步进入存量房交易时代，人口老龄化影响购房需求。

4. 中资地产股表现

• 上半年表现突出：中资地产股上半年累计涨幅三成，反弹五成。
• 房企销售情况：30家大中型上市房企上半年合约销售总额增长12%，但权益销售仅微增4%。
• 市场份额变化：百强房企市场份额增长放缓，从2018年的53.5%升至2019年上半年的55.3%。
• 房企定价分化：部分房企销售均价同比下滑，显示市场供求关系转变。

关键信息

• 政策调控影响：2019年5月后，房地产调控政策升级，影响开发商融资和按揭贷款利率。
• 市场回调预期：尽管上半年表现超预期，但下半年全国新房销售和房地产投资增速将放缓。
• 融资环境变化：房企融资回暖，但再融资受限，部分房企需转向离岸市场。
• 行业风险因素：短期风险来自政策收紧，中期来自购买力不足，长期来自行业机制改革。
• 居民杠杆空间有限：新增居民中长期贷款预计全年增长4.9万亿，较2018年略低。
• 城市分化趋势：一二线城市逐步进入存量房交易阶段，三四线城市新增供应增速较高。

推荐与谨慎标的

总结

2019年房地产市场在流动性宽松和政策调控的双重影响下，经历了超预期的回暖，但随着调控政策的收紧和购买力的减弱，市场中长期展望趋于保守。中资地产股在上半年表现亮眼，但需警惕未来行业周期的回调。整体来看，房地产行业仍面临结构性调整和政策风险，投资者应关注政策动向及企业杠杆水平。