20260420-中邮证券-房地产行业报告_一线房价改善_板块行情回暖_11页_638kb

行业投资评级总结

核心内容

本报告为中邮证券研究所发布的房地产行业投资评级，主要内容涵盖行业基本面跟踪、行情回顾及风险提示，旨在为投资者提供行业分析与投资建议。

主要观点

1. 行业投资评级

• 行业评级：强于大市维持。
• 分析师：高丁卉。
• 投资建议：当前地产股估值较为合理，是布局减值充分、拿地改善强的优质房企的较好时机，但需观察4-5月基本面持续性。若4-5月基本面继续回落，则建议等待三季度布局。

2. 行业基本面跟踪

1.1 新房成交及库存

• 30大中城市新房成交面积：上周为149.78万方，本年累计为2328.6万方，累计同比 $-11.4%$。
• 近四周平均成交面积：190.95万方，同比 $+4.9%$，环比 $-4.8%$。
• 分线城市表现：
  • 一线城市：近四周平均成交面积65.68万方，同比 $+24.2%$，环比 $+1.8%$。
  • 二线城市：近四周平均成交面积89.02万方，同比 $-5.2%$，环比 $-9.1%$。
  • 三线城市：近四周平均成交面积36.24万方，同比 $+2.8%$，环比 $-5.1%$。
• 14城可售面积：7491.66万方，同比 $-5.98%$，环比 $+0.07%$。
• 去化周期：14城平均为19.56个月，其中一线城市为13.87个月。

1.2 二手房成交及挂牌

• 20城二手房成交面积：上周为292.29万方，本年累计为3346.04万方，累计同比 $-3.1%$。
• 近四周平均成交面积：265.78万方，同比 $+5.8%$，环比 $+2.5%$。
• 全国二手房出售挂牌量指数：截至2026/4/6为2.84，环比 $-17.9%$。
• 挂牌价指数：143.74，环比 $-0.24%$。

1.3 土地市场成交

• 住宅类土地：上周新增供应35宗，成交10宗，近四周成交/供应比为0.55，楼面均价8761.25元/平方米，溢价率 $8.25%$，环比 $+0.36\mathrm{pct}$。
• 商服类土地：上周新增供应36宗，成交16宗，近四周成交/供应比为0.62，楼面均价1649.75元/平方米，溢价率 $3.69%$，环比 $-0.01\mathrm{pct}$。

行情回顾

• A股房地产行业指数：上周上涨 $4.13%$，跑赢沪深300指数2.15pct。
• 港股物业服务及管理指数：上周上涨 $2.9%$，跑赢恒生综合指数1.56pct。
• 行业排名：
  • A股房地产行业在31个申万一级行业中排名第7。
  • 港股物业服务及管理行业在14个恒生综合行业中排名第2。

关键信息

• 重点个股表现：
  • A股涨幅前五：衢州发展（+10.84%）、招商蛇口（+10.76%）、先导基电（+10.01%）。
  • A股跌幅前五：未明确列出，但可参考图表17。
  • 港股涨幅前五：中国金茂（+10.71%）、绿城中国（+9.58%）、龙湖集团（+8.07%）。
  • 港股跌幅前五：未明确列出，但可参考图表18。
  • 物业服务企业涨幅前五：恒大物业（+18.42%）、雅生活服务（+5.43%）、招商积余（+5.11%）。

风险提示

• 政策不及预期：国家政策可能未达预期，影响行业发展。
• 行业销售不及预期：市场销售情况可能不达预期，影响企业盈利能力。
• 收储进度不及预期：城市更新相关收储进度可能未达预期。
• 市场情绪极端避险：市场整体情绪可能趋于极端避险，影响行业投资情绪。

投资评级说明

• 股票评级：
  • 买入：预期个股相对基准指数涨幅在20%以上。
  • 增持：预期个股相对基准指数涨幅在10%与20%之间。
  • 中性：预期个股相对基准指数涨幅在-10%与10%之间。
  • 回避：预期个股相对基准指数涨幅在-10%以下。
• 行业评级：
  • 强于大市：预期行业相对基准指数涨幅在10%以上。
  • 中性：预期行业相对基准指数涨幅在-10%与10%之间。
  • 弱于大市：预期行业相对基准指数涨幅在-10%以下。
• 可转债评级：
  • 推荐：预期可转债相对基准指数涨幅在10%以上。
  • 谨慎推荐：预期可转债相对基准指数涨幅在5%与10%之间。
  • 中性：预期可转债相对基准指数涨幅在-5%与5%之间。
  • 回避：预期可转债相对基准指数涨幅在-5%以下。

分析师声明与免责声明

• 分析师声明：分析师承诺与所评价或推荐的证券无利害关系。
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公司简介

• 中邮证券：成立于2002年9月，注册资本61.68亿元，由中国邮政集团有限公司绝对控股。
• 经营范围：涵盖证券经纪、自营、投资咨询、资产管理、融资融券、基金销售、承销保荐、代理销售金融产品、财务顾问等。
• 分支机构：截至2025年10月底，全国设有58家分支机构，包括29家分公司、29家营业部，1家资产管理分公司和1家另类投资子公司。
• 客户数量：服务的经纪客户已超过260万人。

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