20160926-安邦咨询-房地产行业_怎样化解楼市风险__17页_995kb

房地产市场风险分析与化解策略总结

核心内容

本文围绕中国房地产市场风险的成因与化解策略展开，重点分析了当前楼市过热、泡沫形成及调控政策的实施效果，同时提及了房地产对经济的影响、投资趋势以及相关腐败问题。核心内容包括：

• 房地产泡沫的形成与维持与宏观政策、信贷扩张、城市化进程密切相关。
• 房地产市场对宏观经济具有重要影响，尤其在信贷、投资和消费方面。
• 一线城市和部分二线城市房价持续上涨，但楼市风险仍属局部和阶段性。
• 地方政府在推动楼市过程中扮演重要角色，但单靠限购限贷政策难以根本解决泡沫问题。
• 引入房地产税、优化土地供应、引导资金流向实体经济是化解楼市风险的关键措施。

主要观点

1. 房地产泡沫的宏观根源

• 城市化带来的资本过剩是房地产泡沫形成的宏观根源。
• 信贷过度扩张，尤其是个人住房贷款占新增贷款的46%，加剧了市场流动性过剩。
• 地方政府为确保经济增长、税收和公共服务质量，推动楼市发展，成为地价上涨的直接受益者。

2. 楼市风险的现实表现

• 64个城市房价环比上涨，创76个月新高。
• 北京、深圳等一线城市房价持续上涨，但成交量下降，市场出现结构性变化。
• 南京、广州等地库存下降，市场供需失衡，房价上涨压力明显。
• 深圳的购买力外溢至东莞、惠州、中山等临深片区，带动这些区域房价快速上涨。

3. 楼市调控的局限性

• 限购、限贷等政策难以从根本上抑制房价过快上涨。
• 部分城市限购政策落地，但未能有效抑制市场恐慌性购房行为。
• 地方政府调控力度不足，房地产市场存在“政策真空”现象。

4. 解决楼市风险的策略建议

• 抑制信贷过快增长：控制个人住房贷款规模，防止资金继续流入楼市。
• 加快土地制度改革：推动农村土地入市，增加有效土地供给，缓解供需矛盾。
• 引入房地产税：通过税收政策调节市场投资行为，抑制投机需求。
• 引导资金流向实体经济：开放医疗、养老、教育等服务业领域，吸引资本远离楼市。
• 推动城市多元化发展：发展城市群，避免资金过度集中于少数大城市。

5. 楼市泡沫的可持续性

• 瑞银认为，当前中国房地产泡沫尚未膨胀到即将破灭的程度，但存在大幅回调风险。
• 若信贷继续扩张，楼市可能持续火热，甚至影响经济增速。

关键信息

楼市数据

• 64城房价环比上涨：创76个月新高，最高涨幅达5.6%。
• 北京楼市：新房成交均价上涨，远郊区成为市场主战场。
• 广州楼市：商品住宅库存缩短至10个月，消化周期明显下降。
• 深圳楼市：部分区域房价上涨明显，尤其是南山，均价突破9万元/平方米。
• 东莞、惠州、中山：临深片区房价涨幅超过30%，成为深圳购房需求的外溢区域。

企业动态

• 房企并购频繁：如融创收购联想地产、保利与中航地产重组等。
• 中资在海外投资活跃：上半年内地财团购入香港三分之二的甲级写字楼。
• 房地产开发模式：高度依赖杠杆，存在资金链断裂、烂尾楼等问题。

政策与市场反应

• 南京限购政策：针对本地和外地户籍家庭，限制购房行为。
• 房地产税信号释放：虽未全面实施，但政策预期对市场有显著影响。
• 信贷政策：个人住房贷款占新增贷款的46%，成为楼市增长主力。

其他重点

• 保障房腐败问题：部分保障房被违规转租、出售，甚至成为权钱交易的工具。
• 房地产与经济周期同步：房地产周期与经济周期“共振”现象值得警惕。
• 安邦智库观点：楼市风险需综合施策，不能仅依赖单一政策。

风险与机会提示

• 风险：南京楼市限购政策落地，可能引发市场变通行为；楼市泡沫可能因政策放松而加剧。
• 机会：远郊区成为北京楼市主战场，具备较大的市场潜力；海外投资仍是房地产资金的重要出口。

总结

当前中国房地产市场面临多重风险，其根源在于城市化带来的资本过剩、信贷过度扩张及地方政府推动楼市发展的政策导向。楼市风险主要集中在一线城市及部分二线城市，且存在局部性和阶段性特征。要有效化解楼市泡沫，需采取综合措施，包括抑制信贷增长、推动土地制度改革、引入房地产税等，同时引导资金流向实体经济，推动城镇化多元化发展。短期调控政策难以根本解决问题，需从长远出发，实现经济结构转型。此外，保障房腐败问题也需引起高度重视，防止公共资源被滥用。