20221125-中邮证券-房地产行业周报_为何持续提示地产行情的持续性__38页_1mb

行业投资评级总结

核心内容

• 投资评级：行业投资评级为“强于大市维持”，表明对房地产行业持积极态度。
• 政策支持：地产政策已形成组合拳，包括信贷、债券和股权融资三方面，显示政策力度加大，有助于提振购房信心。
• 市场表现：A股和港股地产板块均跑赢大盘，信用债发行和净融资额出现波动，信用利差有所走阔。
• 销售预期：市场对销售预期仍偏悲观，但底部支撑显现，销售可能缓慢复苏。
• 库存与去化：库存环比上升，去化周期同比上升，表明市场处于调整阶段。

主要观点

1. 政策有效性认知差

• 政策组合拳：当前政策已形成组合拳，包括稳需求、保交楼和稳主体，这有助于提振购房信心。
• 居民存款：2022年前三季度居民新增存款超过2021年全年，显示购房意愿不足可能是当前主要影响因素。
• 政策调整：政策力度持续加大，从地方上升至中央，且从公积金、限购限贷升级至货币和财税政策。

2. 融资支持认知差

• 信贷融资：国有银行已与多家优质房企签署意向性授信协议，总额超1.27万亿元。
• 债券融资：CRMW和中债增信担保发债已落地，额度不断扩容，预计支持约2500亿元。
• 股权融资：改善优质房企资产负债表，支持股权融资和并购重组，为地产融资提供新思路。

3. 政策工具箱认知差

• 政策工具升级：政策工具箱已扩容升级，未来仍有发力空间。
• 政策能级提升：从地方政策上升至中央层面，政策类型也从局部政策扩展至更广泛的货币和财税政策。

4. 销售预期认知差

• 销售数据：10月销售面积和销售额分别累计同比下降22.3%和26.1%，但增速高于前期低点。
• 复苏方向：销售处于磨底阶段，复苏方向明确，但过程缓慢且充满波动。

关键信息

资本市场表现

• A股房地产：本周涨跌幅为4.22%，跑赢沪深300 4.90个百分点，涨幅排名靠前。
• 港股地产建筑：本周涨跌幅为3.48%，跑赢恒生指数5.81个百分点。
• 信用债：本周发行88.60亿元，净融资额-16.80亿元，累计发行4960.91亿元，同比下降18.61%。
• 信用利差：本周房地产信用债信用利差环比走阔21.15BP。

楼市动态

• 新房成交：本周45城住宅成交面积环比上升25.5%，累计同比下降33.9%。
• 二手房成交：14城成交面积环比上升1.2%，累计同比下降12.2%。
• 库存：16城库存环比上升6.2%，累计同比上升2.1%。
• 去化周期：16城去化周期为55.7周，同比上升20.4%。

土地市场表现

• 土地供应与成交：百城土地供应和成交建面环比上升，溢价率上升。
• 一线城市：供应和成交建面环比上升显著，但溢价率接近0%。
• 二线城市：供应和成交建面环比上升，溢价率9.02%。
• 三四线城市：供应和成交建面环比上升，溢价率4.02%。

投资建议

• 优质民企：推荐新城控股、金地集团，关注其信用修复。
• 区域格局优化：推荐天地源、滨江集团、华发股份，受益于区域楼市供给出清和需求稳健。
• 行业见底复苏：推荐招商蛇口、保利发展等龙头房企，看好行业复苏带来的β行情。

风险提示

• 政策效果不及预期：政策实施效果可能不如预期。
• 疫情恶化：疫情可能对房地产市场产生负面影响。