20241103-中泰证券-房地产行业_本周两单REITs上市_微涨收盘_15页_2mb

房地产行业证券研究报告总结

核心内容概述

本报告总结了2024年11月第一周房地产行业的相关动态，包括REITs市场表现、重点事件、投资建议及风险提示。报告中提到了多个REITs项目的上市、分红及业绩说明会公告，以及各板块的交易情况和估值数据。此外，还涉及了REITs与股市、债市的相关性分析和项目审批进展。

主要观点

1. 市场表现

• 本周REITs整体下跌 0.27%，其中中金科投光谷REIT涨幅最大为 4.19%，华夏南京高速REIT跌幅最大为 3.98%。
• 沪深300指数下跌 1.68%，中证500指数上涨 0.38%，中证全债指数上涨 0.14%，中债1年期国债指数上涨 0.05%，中债10年期国债指数上涨 0.21%，中证转债指数下跌 0.54%。
• REITs与股市、债市的相关性呈现差异化特征，上市以来REITs与沪深300、中证500相关性分别为 0.41、0.36，与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为 -0.16、-0.33、0.46。

2. 重点事件

• 华泰宝湾物流REIT于10月29日在深交所上市，首日上涨 0.3%。
• 华夏南京高速REIT将于11月1日在上交所上市，首日上涨 0.02%。
• 中金联东科创REIT将于11月5日于上交所上市，上市开盘参考价为 3.234元/份。
• 建信中关村REIT等共3支REITs发布基金业绩说明会公告。
• 华夏越秀高速REIT、华夏大悦城商业REIT变更回收资金投向。
• 中航京能光伏REIT发布本年第二次分红公告，分红方案为 6.2200元/10份。
• 中金山东高速REIT战略配售份额于10月27日解禁，解禁后可流通份额占比为 47.07%。
• 中信建投国家电投REIT收到应收账款回款 4,839.43万元。
• 华泰南京建邺REIT发售份额为 4亿份，价格为 2.556元/份，网下认购 3.34倍，募集时间为11月4日至6日。
• 工银瑞信蒙能清洁能源REIT、广发成都高投产业园REIT获批通过。

3. REITs市场交易情况

• 本周REITs交易活跃度提高，周内交易金额为 20.3亿元，较上周增长 7.8%。
• 日均换手率为 0.7%，较上周增长 0.0%。
• 各板块交易情况如下：
  • 高速公路：交易金额 6.6亿元，换手率 0.6%
  • 生态环保：交易金额 0.6亿元，换手率 0.8%
  • 清洁能源：交易金额 2.8亿元，换手率 0.6%
  • 产业园区：交易金额 4.9亿元，换手率 0.8%
  • 仓储物流：交易金额 2.3亿元，换手率 0.6%
  • 保租房：交易金额 1.9亿元，换手率 0.8%
  • 消费类：交易金额 1.2亿元，换手率 0.4%

4. REITs估值情况

• 本周中债估值收益率在 2.92% 到 12.30% 之间，其中华夏中国交建REIT估值收益率最高为 12.30%，中金安徽交控REIT估值收益率最低为 11.19%。
• P/NAV整体在 0.55 到 1.29 之间，其中嘉实中国电建REIT、华夏北京保障房REIT的P/NAV较高，分别为 1.29 和 1.25，中金安徽交控REIT、华夏中国交建REIT的P/NAV较低，分别为 0.75 和 0.55。

5. 投资建议

• 近期受宏观政策支持及经济刺激计划影响，股票市场企稳回升，整体风险偏好有所提高，对REITs等偏防御性资产估值产生一定压制。
• 建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会。
• 同时需注意防范回撤风险。

6. 风险提示

• 二级市场价格大幅波动风险。
• 研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。
• 相关支持政策调整风险。

关键信息

1. 项目审批进展

• 目前有 24只REITs（含扩募） 处于审批及发行阶段，包括 8单产业园类REITs、3单能源REITs、1单水利设施REIT、5单仓储物流REITs、1单消费类REITs、2单高速公路REITs、4单保租房REITs。

2. 项目详情

• 华夏金隅智造工场产业园REIT：已反馈，主要原始权益人为北京金隅集团股份有限公司，基础资产为金隅智造工场产权一期项目，目标募集规模为 15.31亿元，存续期为 24年，收入来源为租金收入。
• 华泰紫金南京建邺产业园REIT：通过，主要原始权益人为南京市建邺区高新科技投资集团有限公司，基础资产为南京建邺产业园，目标募集规模为 19亿元，存续期为 40年，收入来源为项目的租金及物业管理费。
• 中金联东科技创新产业园REIT：通过，主要原始权益人为北京联东金园管理科技有限公司，基础资产为位于北京市海淀区西三旗核心区域的产业园项目，目标募集规模为 17.2亿元，存续期为 42年，收入来源为租金收入。
• 广发成都高投产业园REIT：通过，主要原始权益人为成都高新投资集团有限公司和成都高投置业有限公司，基础资产为成都高投产业园，目标募集规模为 13.99亿元，存续期为 -，收入来源为租金收入。
• 中金重庆两江产业园REIT：通过，主要原始权益人为重庆两江新区产业发展集团有限公司，基础资产为重庆两江新区产业园，目标募集规模为 10.23亿元，存续期为 34年，收入来源为租金收入。
• 招商科创孵化器REIT：通过，主要原始权益人为上海杨浦科技创业中心有限公司，基础资产为3处孵化器物理空间，目标募集规模为 10.03亿元，存续期为 40年，收入来源为租金收入。
• 中金亦庄产业园REIT：已反馈，主要原始权益人为北京亦庄盛元投资开发集团有限公司，基础资产为高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园N12-1地块建设项目及高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园N20-1地块建设项目，目标募集规模为 -，存续期为 15年，收入来源为租金收入。
• 中信建投沈阳软件园REIT：已受理，主要原始权益人为沈阳国际软件园产业发展有限公司和沈阳国际软件园有限公司，基础资产为 -，目标募集规模为 -，存续期为 -，收入来源为 -。

3. 其他重点信息

• 中金山东高速REIT：战略配售份额于10月27日解禁，占总份额的 23.00%，解禁后可流通份额占比为 47.07%。
• 中信建投国家电投REIT：收到应收账款回款 4,839.43万元，已回款的国补应收账款平均回款周期为 2.09年，该回款将纳入本基金2024年第4季度可供分配金额，用于向投资者进行收益分配。
• 华泰南京建邺REIT：发售价格为 2.556元/份，总份额为 4亿份，初始战略配售基金份额为 3.284亿份，网下初始发售基金份额为 5012万份，拟认购数量为网下认购 3.34倍，公众投资者初始发售基金份额数量为 2148万份，募集时间为2024年11月4日至6日。
• 工银瑞信蒙能清洁能源REIT：已获深交所反馈“通过”，底层资产为华晨风电项目和恒润一期风电项目，分别位于内蒙古自治区包头市固阳县和乌兰察布市察右中旗，机装容量分别为 100,000千瓦 和 49,500千瓦。

本周主要指数市场表现

本周REITs及对应板块表现

REITs与对应股票板块相关性

REITs与对应股票相关性

本周REITs估值情况

总结

本周REITs市场整体表现较为疲软，但部分板块如仓储物流、生态环保、消费类等表现相对较好。市场动态显示，多个REITs项目正在推进上市和审批，同时一些REITs已发布分红公告和业绩说明会。投资者需关注宏观政策和基础设施资产运营基本面的改善，同时注意防范回撤风险。