20220113-天风证券-房地产行业点评_公共服务均等化_住房保障民生化——_十四五_公共服务规划_点评_4页_478kb

房地产行业总结

核心内容

《“十四五”公共服务规划》提出以“住有所居”为核心目标，推动公共服务均等化，强化住房保障民生化。文件不仅关注基本住房保障，如公租房、棚户区改造、农村危房改造，还强调改善住房条件和推动人口要素市场化流动。同时，保障性租赁住房成为普惠性非基本公共服务的重要抓手，重点支持新市民和青年群体，促进房地产行业转型和结构调整。

主要观点

• 公共服务均等化推动人口流动：通过户籍制度改革和基本公共服务由常住地供给，非户籍人口将逐步享有与本地居民同等的公共服务，加速人口向核心城市群流动，为当地房地产市场带来持续需求。
• 保障性租赁住房成为政策重点：文件强调在人口净流入的大中城市，发展面向新市民和青年群体的小户型保障性租赁住房，预计“十四五”期间新增650万套，覆盖约1300万人。
• 行业投资策略聚焦收并购与集中度提升：未来行业beta受结构调整、产能出清和政策托底影响，alpha则来自收并购对房企财务状况的修复、逆周期加杠杆的精准实施以及住房场景价值的挖掘。
• 建议关注优质房企与物管企业：推荐优质龙头房企如金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；优质成长房企如金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团；优质物管企业如碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业、旭辉永升。

关键信息

保障性租赁住房规划

• 目标：40个重点城市新增650万套保障性租赁住房。
• 估算：扣除2021年已筹集的93.6万套，2022-2025年年均建设139.1万套。
• 面积与投资：假设套均面积为70平，年均建设面积约9737万平，带动年均建安投资约2362亿元。
• 对房地产开发投资的拉动：预计对2020年开发投资的拉动比例为1.19% - 1.67%。

改善型住房需求潜力

• 老旧小区改造：计划改造约21.9万个2000年底前建成的城镇老旧小区，涉及存量住房面积约45.15亿平。
• 市场化置换需求：当前城镇人均住房面积为40平，其中20平为2000年后建成，扣除旧改面积后，潜在改善空间约为135.5亿平。
• 改善空间释放节奏：取决于居民主动改善意愿和房屋被动拆迁周期。

政策影响与行业前景

• 人口要素市场化流动：公共服务均等化与户籍制度改革结合，有助于提升人口流动效率，强化核心城市群的聚集效应。
• 房地产行业beta与alpha：行业整体表现受政策托底和结构调整影响，而个股表现则依赖于收并购、杠杆使用及住房场景价值挖掘。
• 风险提示：
  • 行业信用风险蔓延；
  • 销售下行周期开始；
  • 行政调控保持高压；
  • 房地产税试点力度超预期；
  • 主观测算偏差风险。

投资建议

• 推荐股票：
  • 优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；
  • 优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团；
  • 优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业、旭辉永升。

附录：数据来源与测算方法

• 保障性租赁住房拉动测算：基于Wind、住房和城乡建设部数据，假设住宅建安工程造价为2426元/平。
• 改善型住房潜力测算：基于国家统计局、新华社数据，假设现状人均改善型住房建筑面积为19.97平，理想人均建筑面积为40平。

行业评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）
• 投资评级体系：
  • 股票投资评级：
    • 买入：预期股价相对收益20%以上；
    • 增持：预期股价相对收益10%-20%；
    • 持有：预期股价相对收益-10%-10%；
    • 卖出：预期股价相对收益-10%以下。
  • 行业投资评级：
    • 强于大市：预期行业指数涨幅5%以上；
    • 中性：预期行业指数涨幅-5%-5%；
    • 弱于大市：预期行业指数涨幅-5%以下。

分析师声明

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