20230914-国盛证券-房地产开发行业专题研究_2023H1财报解析_业绩压力如期释放_企业分化加剧_13页_1mb

2023H1 房地产开发业绩分析总结

核心结论

• 业绩分化加剧：2023上半年，国央企营收同比+23%，民企（剔除碧桂园）营收同比-19%，业绩差距扩大。
• 毛利率承压：国央企毛利率19.7%（降22pct），民企18.4%（降25pct），民企降幅更大。
• 利润下滑显著：归母净利润国央企同比降28%，民企（剔除碧桂园）降65%。
• 财务分化：国央企有息负债同比增33%，民企降119%，民企流动性压力加大。
• 销售与拿地：头部国央企销售跑赢行业，9-12月政策预期或带来结构性行情利好优质房企。

市场走势

• 全国新房市场4-8月持续回落，2-3月短暂回暖。
• 国央企1-8月销售同比+101%，民企同比-222%，国央企表现优于民企。

投资建议

• 重点布局：
  • A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展
  • H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展
  • 政策受益：北京城建发展、深圳天健集团
  • 物业股：招商积余、华润万象生活、中海物业等现金流优异企业

主要风险

• 政策落地不及预期
• 房地产基本面持续恶化引发连锁反应

未来展望

• 行业分化持续，优质房企在政策托底下有望持续跑赢。
• 建议关注高能级城市土储布局及维持高拿地力度的房企。