20161019-申万宏源-国际经验与配置小组系列研究之二十五_货币贬值房价就一定要跌吗_13页_1mb

房价与汇率关系分析总结

核心内容

本报告分析了全球多个经济体中房价与汇率之间的关系，指出二者之间的互动并非单一方向，而是受到多种因素的共同影响，主要包括：

• 资本流动：汇率贬值预期会引发资本外流，导致房价下跌；反之则房价上涨。
• 经济绩效：强劲的经济增长通常带动汇率和房价同向上升；经济低迷则导致二者同步下跌。
• 货币政策：宽松的货币政策通常导致货币贬值和房价上涨；紧缩的货币政策则引发汇率升值和房价下跌。
• 国际环境：对于小型开放经济体，美元走势和国际资本流动对汇率和房价具有显著影响。

主要观点

• 房价和汇率的关系并非固定，而是根据主要决定因素的变化而变化。
• 在多数情况下，汇率和房价会受到经济和政策的共同作用，呈现同向变动。
• 货币政策是导致汇率和房价反向变动的关键因素。
• 中国、美国、日本、俄罗斯、新加坡和泰国等国家的案例表明，房价与汇率的关系具有国别差异。

关键信息

美国

• 1995-2001年：美元和房价同向上升，受益于经济快速增长和紧缩货币政策。
• 2002-2007年：美元贬值、房价上升，两者呈现负相关，主要受宽松货币政策影响。
• 2008年次贷危机：美元和房价同步下跌。
• 2011年后：美元和房价再次同向上升，伴随经济复苏和货币政策转向。

日本

• 1991年前：日元升值和房价上涨并行，得益于经济快速增长、宽松货币政策和汇率政策。
• 1991年后：日元未贬值，但房价持续下跌，经济陷入“失去的20年”。
• 货币政策收紧和资本管制导致房价下跌，但日元仍维持避险货币属性。

俄罗斯

• 2003-2008年：卢布升值、房价上涨，受益于国际油价上涨和宽松货币政策。
• 2008年金融危机：卢布贬值、房价下跌。
• 2014年后：卢布持续贬值，但房价保持稳定甚至上涨，反映政策干预和经济结构的支撑作用。

新加坡

• 作为小型开放经济体，汇率和房价高度正相关。
• 2004-2007年：经济快速增长、美元贬值，推动汇率和房价上升。
• 2008-2009年：经济下滑、美元升值，汇率和房价同步下跌。
• 2014年后：美元升值、国际资本回流美国，导致汇率和房价下跌。

泰国

• 1980s-1997年：泰铢盯住美元，房价与汇率同向上升，受益于出口导向经济和资本流入。
• 1997年亚洲金融危机：泰铢和房价同步下跌，因美元升值和资本外流。
• 2002-2008年：美元贬值、经济复苏，泰铢和房价再次同向上升。
• 2008年后：美元升值、资本回流，泰铢和房价同步回落。

中国

• 房价与汇率的关系主要受经济增速和货币政策影响。
• 2005年7月后，房价与汇率的走势基本一致，但受政策调控影响，二者关系呈现复杂性。
• 房地产市场周期通常为2-3年，增速上行期为1-2年。
• 当前中国经济下行压力与宽松货币政策并存，人民币面临贬值压力，但房价仍受政策支持，短期内难以大幅下跌，涨幅将有所放缓。

结构总结

1. 房价与汇率关系的决定因素

• 资本流动：汇率贬值预期会导致资本流出，进而影响房价。
• 经济绩效：经济增长强劲时，汇率和房价通常同步上升。
• 货币政策：宽松政策推升房价和货币供给，紧缩政策则反之。
• 国际环境：美元走势和国际资本流动对新兴市场尤其重要。

2. 各国案例分析

总结

房价与汇率之间的关系是复杂且多变的，受经济表现、货币政策、国际资本流动及汇率制度等多重因素影响。在不同经济周期和政策环境下，二者可能呈现同向或反向变动。中国的情况表明，尽管人民币面临贬值压力，但房价在政策调控下仍保持相对稳定，短期内难以大幅下跌。因此，投资者需综合考虑多重因素，谨慎判断房价与汇率的互动关系。