20181202-财富证券-宏观深度报告_繁花落去__中国房地产的调控已过二十个年头_但越调越涨_稳已难以拴住脱缰房价回归理性将是新常态_23页_1mb

宏观深度总结：房价回归理性将是新常态

核心内容

本报告分析了中国房地产市场长期调控未果、房价持续上涨的现象，指出房地产对经济的拉动效应减弱，对消费和制造业投资的挤占效应日益增强。报告认为，房价的理性回归将成为中国经济新常态的应有之义，并探讨了房地产市场现状、调控效果、金融资源分配以及未来发展趋势。

主要观点

• 房地产调控困境：自1998年房改以来，中国房地产市场经历了六轮调控，但房价依旧“越调越涨”，房地产对经济的拉动作用减弱，对消费和制造业投资的挤占效应上升。
• 高房价的负面效应：高房价导致居民收入被大量挤占，购房支出占居民收入结余比重超过80%，居民可支配收入减少，消费能力受限。同时，房地产投资占比过高，造成金融资源过度集中，房地产成为经济“绑架”的核心因素。
• 房地产供给过剩：人均居住面积已达到全球较高水平，户均套数进入存量房时代，住房空置率偏高，未来5年新增住房面积将远超新增人口需求，房地产市场正面临供给过剩压力。
• 房地产对经济的挤占效应：房地产投资对制造业和消费的影响由拉动转为挤占，2015年后房地产对GDP的边际拉动效果减弱，甚至出现负效应。
• 金融风险上升：房地产行业资产负债率逼近80%，房地产相关贷款占金融机构贷款总额近三成，房地产业的高杠杆特性使中国金融风险明显提升。
• 房价理性回归的必要性：中国经济正从高速增长转向高质量发展，房地产市场已对经济造成明显拖累，房价的理性回归是经济新常态的应有之义，具备一定的容忍空间。

关键信息

房地产调控历程

• 六轮调控：包括三轮刺激房地产发展（1998-2002、2008-2009、2014-2016）和三轮稳房价（2002-2007、2010-2013、2016年至今）。
• 调控工具：主要使用信贷、财税、土地和行政调控手段，其中信贷利率政策运用频率最高，效果最直接。

房地产市场现状

• 人均居住面积：2017年为33.7平方米，其中城镇为31.9平方米，农村为35.4平方米，高于全球平均水平。
• 户均套数：城镇居民户均套数在0.88-1.23区间，已步入存量房时代。
• 住房空置率：国内空置率超过20%，远高于美国和香港，反映房地产投资性需求过高。
• 住房供给过剩：未来5年新增住房面积将超过新增人口需求，加剧房地产市场供给过剩。

房地产对经济的影响

• 对消费的挤占：购房支出占居民收入结余的比重已超80%，导致居民可用于其他消费的收入有限。
• 对制造业投资的挤占：2015年后房地产投资对制造业的拉动效应减弱，甚至出现挤占效应。
• 对GDP的边际拉动减弱：房地产投资与GDP增速的同步性下降，房地产对GDP的弹性系数持续回落。

金融资源集聚

• 房地产贷款占比：截至2018年6月，房地产相关贷款占金融机构贷款总额的27.7%，且仍在持续上升。
• 房企资产负债率：全国房地产开发企业资产负债率接近80%，上市房企更高达80.2%，成为高杠杆行业。
• 房地产与实体经济失衡：房地产对金融资源的过度占用，导致实体经济投资效率低下，金融风险显著上升。

房价回归的必要性

• 经济新常态：房地产对消费和制造业投资的挤占效应已主导，房价理性回归是经济发展的应有之义。
• 债务处置优势：中国具备大政府体制的制度优势，可有效进行债务结构调整，降低金融风险。
• 房价下降的容忍度：居民部门杠杆率较低，房价小幅回落不会引发系统性债务违约风险。

风险提示

• 经济大幅下行：若经济增速放缓，房地产市场可能进一步恶化。
• 海外金融市场波动：国际金融市场波动可能对国内房地产市场产生连锁反应。

图表与数据概览

• 图1-图3：显示房地产调控中利率、存准率、销售面积与均价的变化。
• 图4-图6：反映房地产开发投资与GDP增速、M2增长的关系。
• 图7-图10：展示城镇人口增长、住房竣工面积与空置率的对比。
• 图11-图19：分析居民购房支出、消费增速与收入关系。
• 图20-图35：比较房地产对消费、制造业投资及GDP的影响，以及房地产相关行业在全球的占比。
• 图36-图39：显示房地产投资与GDP、制造业投资及消费的同步性变化。

结论

中国房地产市场已进入“越调越涨”的僵局，高房价对经济造成多重负面效应，包括挤占居民消费、加剧金融风险、抑制制造业投资等。随着中国经济向高质量发展转型，房价的理性回归成为必然趋势，房地产市场需重新定位，以适应新常态。