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物业股走势强劲，旭辉并表永升生活服务

核心内容

• 旭辉控股收购永升生活服务：5月29日，旭辉控股以7.83亿港元收购林氏家族持有的永升生活服务5%的股份，交易后旭辉控股对永升服务的持股比例增至26.48%，并获得23.64%的投票表决权，从而实现对永升服务的控制，将其重新并表。
• 物业股表现优于开发股：今年来，物业股市值普遍超过开发类母公司，且估值远高于后者，表明市场对物业业务的重视。
• 房企销售回暖：5月多家房企销售环比增长超30%，同比也有显著增长，显示市场逐步回暖。
• 投资策略：推荐三条投资主线，包括估值有提升潜力、显著低估并存在预期差、物管类和小市值标的。
• 风险提示：包括新冠肺炎疫情防控、政策宽松低于预期、房企交楼或回款不及预期等。

主要观点

• 物业业务的价值提升：物管业务具有高毛利率和低杠杆的特点，合并后可提升旭辉的经常性收入、改善信贷评级和融资成本。
• 房企估值差异原因：当前开发类房企的市值过大不是估值难以提升的核心原因，关键在于能否实现自由现金流的稳步增长。
• 市场偏好变化：市场对物业股和有一定基本面的复合类标的表现出更高的偏好，反映出投资者对稳定现金流和资产运营能力的重视。
• 政策支持：政府和央行强调“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，并提出“因城施策”和“新型城镇化”等政策，有助于稳定市场预期。

关键信息

旭辉控股并表永升生活服务

• 交易细节：旭辉控股以7.83亿港元收购永升服务5%的股份，交易后持股比例增至26.48%。
• 投票权委托：林氏家族将持有的23.64%投票权委托予旭辉控股，使其持股比例达到50.12%，实现对永升服务的控制。
• 影响：并表后，旭辉可持续提升经常性收入，改善信贷评级和融资成本，实现“旭辉+永升”双品牌协同效应。

房企销售情况

• 5月销售数据：多家房企销售环比增长超30%，包括旭辉、荣盛、融信、佳兆业、金地、融创等。
• 同比增速：金地、金茂、招商、世茂、荣盛、旭辉、佳兆业等房企同比增速超过20%。

投资策略

1. 估值有抬升潜力：
   • A股推荐：万科A、金地集团、保利地产、新城控股
   • H股推荐：世茂房地产、中国金茂、宝龙地产、融创中国、旭辉控股
2. 显著低估并存在预期差：
   • A股推荐：阳光城、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、华发股份
   • H股推荐：佳兆业、碧桂园、禹洲地产、融信中国
3. 物管类和小市值：
   • A股推荐：天健集团、南山控股，关注招商积余、新大正
   • 港股推荐：保利物业等

风险提示

• 疫情防控风险：国内和全球疫情形势依然严峻，可能影响房地产市场。
• 销售回款风险：房企销售回款不及预期可能影响现金流。
• 复工竣工风险：房地产项目复工和竣工进度可能低于预期。
• 融资风险：重点房企回款及融资可能低于预期，影响财务状况。

重点公司盈利预测与评级

行业数据

• 行业总市值：20,599.87亿元
• 流通市值：19,883.54亿元
• 行业市盈率TTM：8.1倍
• 沪深300市盈率TTM：12.0倍
• 申万地产板块表现：2020年5月29日，申万地产板块上涨1.48%，年初以来下跌13.25%。

政策动态

• 央行报告：强调房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，保持“房住不炒”定位。
• 地方政策：南京开展学区房专项检查，深圳宝安区要求住宅项目采用公证公开认筹抽签选房形式销售。
• 全国政协会议：通过多项法律，包括《中华人民共和国民法典》，对房地产市场提出指导意见。
• 地产公司融资：房企融资利率持续下行，部分房企恢复海外融资。

企业动态

• 广宇集团：新增担保额度不超过28.5亿元，其中对资产负债率超过70%的子公司提供22.5亿元担保。
• 华夏幸福：获得11宗土地使用权，合计面积37.0688.61万平方米，成交金额27.37亿元。
• 金科股份：发行17亿元公司债券，票面利率分别为5.0%和5.6%。
• 保利地产：发行15亿元中期票据，票面利率3.18%。
• *ST友谊：转让部分房地产资产，剥离持续亏损业务，回笼资金。
• 滨江集团：实施权益分派，每10股派1.32元现金。
• 铁岭新城：为子公司借款展期提供担保，金额为4,600万元。

数据参考

• 房地产投资增速：2020年1-4月全国房地产开发投资同比下降3.3%，但降幅收窄。
• 土地成交单价：2020年4月土地成交均价6102元/平方米，同比增长60.08%。
• 商品房销售额：2020年1-4月商品房销售额和销售面积增速均有所回升。
• 人口净流入：东部地区净流入154.5万人，西部地区净流入38.7万人，中部和东北地区转为净流出。

投资建议

• 估值有提升潜力：A股推荐万科A、金地集团、保利地产、新城控股，H股推荐世茂房地产、旭辉控股、融创中国、宝龙地产。
• 显著低估存在预期差：A股推荐阳光城、中南建设、华发股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展，H股推荐佳兆业、碧桂园、禹洲地产、融信中国、中国恒大。
• 物管类和小市值：A股推荐南山控股、天健集团，关注招商积余、新大正，港股推荐保利物业。

风险提示

• 疫情防控风险：全球疫情形势依然严峻，可能影响房地产市场。
• 政策宽松低于预期：政策支持可能不如预期，影响市场信心。
• 房企交楼或回款低于预期：房企交楼和回款进度可能不及预期，影响现金流。
• 重点房企融资回款低于预期：房企融资和回款可能不及预期，影响财务状况。