20170619-华创证券-房地产行业周报_成交小幅走差_但供给收缩快于需求下滑导致去化率依然不错的反常现象_18页_3mb

房地产行业周报总结

核心内容

本周房地产行业整体表现呈现成交小幅走差，但供给收缩快于需求下滑，导致去化率依然保持较好水平。核心数据如下：

• 新房成交量：上周51城一手房成交638.8万平米，环比下降1.7%；6月前16天成交1493.4万平米，环比下降9.1%，同比减少14.1%。其中，一二线城市成交面积环比下降4.1%，同比减少26.1%；三四线城市成交面积环比上升2.1%，同比上升15.0%。
• 新房库存：19城可售面积环比下降0.1%，3个月移动平均去化月数上升至7.7个月，表明供给收缩快于需求下滑，去库存仍在继续。
• 二手房成交量：上周17城二手房成交152.3万平米，环比下降10.9%；6月前16天累计成交385.7万平米，同比上升11.3%。其中，一线城市二手房成交面积环比下降16.9%，同比上升30.6%；三四线城市环比下降21.3%，同比上升42.7%。

主要观点

• 行业趋势：当前房地产行业整体呈现“一二线量缩价稳、三四线量价向好”的局面，尤其三四线城市表现较为优异。
• 政策影响：各地继续推进特色小镇建设，提供差别化用地支持。一线城市首套房贷利率已由基准利率主导，二套房贷利率上浮。同时，全国已有20多家银行停止房贷，信贷环境收紧，导致房贷利率逐步回升，房企融资成本上升。
• 市场表现：尽管整体市场表现偏弱，但部分房企因低库存、强融资能力、广布局等优势，销售表现优于行业平均水平，呈现“行业差但龙头不差”的局面。
• 投资建议：维持对房地产行业的推荐评级，重点关注以下公司：
  • 一二线资源：招商蛇口、首开股份、北京城建
  • 三四线开发：新城控股、荣盛发展、中南建设
  • 低估值龙头&央企整合：华侨城A、万科A、保利地产

关键信息

一、行业数据

• 新房成交：51城周成交环比-2%，月成交同比-14%。一二线城市同比-26%，三四线城市同比+15%。
• 库存去化：19城可售面积环比-0.1%，3个月移动平均去化月数7.7个月，环比上升0.1个月。
• 二手房成交：17城周成交环比-11%，月成交同比+11%，涨幅较5月扩大。一线城市同比+30.6%，三四线城市同比+42.7%。

二、政策新闻

• 宏观调控：全国533家银行中有20家银行停止房贷，信贷政策收紧。
• 特色小镇：安徽出台差别化用地支持政策，鼓励特色小镇建设。
• 房地产投资：1-5月全国房地产开发投资3.76万亿元，住宅投资增长10%。
• 规范登记：银监会与国土部联合发文规范不动产抵押权登记。
• 房价调整：北京部分区域房价出现环比下跌，学区房价格大幅波动。

三、公司动态

• 融资与收购：栖霞建设增资河北银行，云南城投收购银泰8公司股权，中南建设实施员工持股计划，华侨城转让北京丰台项目股权。
• 项目拓展：新城控股在江西上饶新增两个项目，绿地新增4个房地产项目，荣盛发展签约全域旅游PPP项目。
• 市场活动：部分房企销售数据表现强劲，如招商蛇口前5月销售增长近八成，世茂股份以高溢价拿下地块。

四、板块行情

• 整体表现：SW房地产指数上周下跌1.31%，沪深300指数下跌1.61%，板块相对收益为+0.3%，表现强于大市。
• 个股表现：京投银泰、世荣兆业、中房地产、渝开发、新潮实业为涨跌幅前五；银润投资、万方发展、南国置业、深物业A、东方银星为后五。

总结

当前房地产行业面临成交走弱、融资成本上升、政策收紧等多重压力，但供给收缩速度高于需求下降，导致去化率保持较好水平。行业整体呈现“一二线量缩价稳、三四线量价向好”的趋势，尤其是三四线城市在政策支持下表现强劲。同时，部分龙头企业凭借融资优势和布局能力，销售表现优于行业平均水平，形成“强者更强”的格局。政策层面，特色小镇建设、信贷收紧、规范登记等政策对市场产生重要影响。投资者可关注具备低估值、强融资能力和城市布局优势的房企。