2024-09-20-JLL-高质量城市不动产管理战略_时代命题_城企共赢-新型需求下的国企不动产管理和物业改造路径_36页_3mb

高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢

背景与核心议题：
国资国企改革的大背景下，国有企业面临盘活存量（“两资”：低效无效资产）和提升不动产管理效率的迫切需求。仲量联行提出“高质量城市不动产管理战略”，旨在通过资产与资本双轮循环，实现“城企双赢”，推动城市高质量发展。

一、国企不动产管理现状与挑战

1. 资产结构与特征

   • 国企现存大量老旧物业，尤其集中在老城区，功能与市场脱节，如办公楼、退休社区、工业厂房等。
   • 物业类型多样，但多数老旧、交通不便、配套不足，难以产生经济效益。

2. 管理痛点

   • 效率低：流程僵化、资源配置不合理。
   • 合规性高但灵活性不足：政策严格限制市场化运作。
   • 收益空间受限：租金竞争激烈，物业运营成本高。

二、企业内部不动产管理优化路径

1. 提升办公效率

   • 通过选址优化、智能化改造、职场所设计（人性化、创新友好）提升员工体验和生产力。
   • 引入专业服务商，降低运维成本，聚焦战略目标。

2. 成本控制与效率提升

   • 权衡自建/购置/改造方案，灵活选择最具性价比的路径。
   • 利用第三方服务实现敏捷扩张、人才吸引和租务管理优化。

三、“两资”盘活与城市存量资产改造

1. 改造策略

   • 原址改造+业态升级：契合新型需求，如医疗美容机构、长租公寓、活力养老公寓等。
   • 政策支持：通过金融工具（资产证券化、REITs）、土地用途变更和产业扶持政策降低改造成本。

2. 典型案例

   • 广州国企70%存量物业楼龄超过15年，通过改造引入长租公寓、商业医疗等业态，激活闲置资产。

四、新型消费需求与物业兼容性

1. 需求变化

   • 老龄化推动消费型医疗、养老公寓。
   • 人口流动导向长租公寓和有限服务型酒店高速增长。

2. 改造可行性

   • 多数国企物业具备改造条件（交通便利、建筑基础良好）。
   • 旧厂房可通过轻资产运营模式转型为新业态（如众创空间、商业医疗）。

五、高质量城市不动产管理（URE）双轮循环框架

1. 核心概念：

   • 资产市场循环（利旧焕新）：通过改造升级提升物业价值，激活存量资产。
   • 资本市场循环（资本双向流动）：利用REITs、大宗交易等方式，实现资本流动性。

2. UR战略成效

   • 对国企：优化资产负债表，拓宽融资渠道，提升市场估值。
   • 对城市：改善城市功能布局，促进土地节约利用和产业升级。

六、实践建议

1. 政策协同：利用国家鼓励国企改革相关政策，争取税收减免、金融支持。
2. 协同创新：与专业运营商、金融机构合作，降低改造风险。
3. 数字化管理：引入智能楼宇技术（能源监控、空间管理），实现资产管理精细化。
4. 分阶段推进：优先改造区位好、潜力大的物业，形成示范效应。

结语：城企共赢，推动高质量发展

国企通过系统化改造存量资产，结合市场需求和资本运作，不仅实现自身运营效率提升，也为城市群注入经济活力。仲量联行的“高质量城市不动产管理”战略提供了一套完整的解决方案，助力国企在新时代实现战略转型。

研究机构：仲量联行
发布日期：2024年9月