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高力雷达总结 | 北京 | 2018年10月19日

核心内容概述

本报告分析了北京通州区的物业市场发展情况，聚焦于城市副中心的定位变化、人口及宏观经济趋势、重点发展区域、基础设施进展、商业地产市场概览及未来发展方向。报告还提出针对政府、开发商、投资者及最终使用者的建议，以应对通州市场在发展初期面临的挑战与机遇。

主要观点与关键信息

1. 通州区定位变化历程

• 通州区是北京五个城市发展新区中距离中心城区最近的行政区，与CBD直线距离仅15公里。
• 通州区拥有良好的交通可达性，已建成两条地铁线，且两条地铁线路（7号线东延段、八通线南延段）正在建设中。
• 通州区为平原地区，适合大规模开发，且位于古代京杭大运河起点，具备自然景观优势。
• 通州区是唯一与天津市和河北省接壤的行政区，有利于京津冀协同发展。

2. 人口与宏观经济

• 2017年末通州区常住人口为150.8万人，同比增长5.6%，占全市人口的6.9%。
• 通州人口密度为1,665人/平方公里，位列五个城市发展新区第二。
• 通州区预计到2020年常住人口将达160万人，仍具备增长空间。
• 2017年通州区地区生产总值为758.1亿元，同比增长8.1%，增速位列全市第三。
• 第二产业增速最快（13.6%），第三产业占比下降，但未来有望提高，以支持写字楼市场需求。

3. 重点发展区域

• 行政办公区：占地约6平方公里，承接北京市行政机关和事业单位功能。
• 运河商务区：占地约17.48平方公里，重点发展金融创新、互联网产业、高端服务等，是承接中心城区功能疏解的重要载体。
• 北京环球主题公园及度假区：占地约12平方公里，发展文化创意、旅游服务、会展等产业。
• 通州区规划至2035年，将形成以行政办公、商务服务、文化旅游、科技创新为新增长点的“高精尖”产业体系。

4. 基础设施进展

• 地铁：7号线东延段（16.6公里）预计2019年9月竣工；八通线南延段（4.45公里）预计2019年全线竣工。
• 城际铁路：S6线（连接首都机场T3与大兴新机场）预计2022年6月竣工，途经通州，设有城市副中心和环球影城东站。
• 公路：广渠路东延（7.6公里）、宋梁路北延（10月中旬竣工）、七环路通州至大兴段（2018年8月竣工）。
• 配套设施：计划未来几年内开业五家新医院、五所中小学、两所大学及七家幼儿园，以满足新迁入人口的需求。

5. 商业地产市场概览

• 通州写字楼市场仍处于早期发展阶段，主要以销售型为主，市场接受度逐步提升。
• 2016年成交量达到顶峰45万平方米，2017年受政策影响略有下降，但供销比仍保持在1:1.3，显示需求旺盛。
• 运河商务区自2010年起大量商办用地出让，累计成交146公顷，释放建筑规模约411万平方米，2016年后无新出让土地。
• 未来5年将有约200万平方米写字楼进入市场，2019年供给量将达峰值，开发商多考虑自持或整售。

6. 零售物业市场概览

• 通州零售物业以传统业态为主，但2014年万达广场和京通罗斯福广场开业后，市场格局发生变化。
• 两个项目总建筑面积约18.4万平方米，长期满租，以中端消费者为主，业态配比中时尚服饰和餐饮品牌占比约72%。
• 未来将有约60万平方米高品质零售商业项目入市，主要集中在运河商务区，服务于商务人群和通州居民。

7. 投资市场概览

• 写字楼是通州整售市场最具吸引力的物业类型。
• 内资金融企业（如天安财险、华夏保险、北京银行、建设银行）在通州运河商务区整栋购买写字楼项目，以满足未来业务发展及资产配置需求。
• 通州写字楼市场在2016年以前以散售为主，买家多为个人投资者或小型企业。

未来发展方向

1. 疏散非首都功能的带动区

   • 承接北京市政府迁址，带动中心城区人口与功能疏解。
   • 2020年常住人口目标约100万人，2035年控制在130万人以内。

2. 京津冀协同发展的示范区

   • 通州是唯一与天津和河北接壤的行政区，有望成为京津冀区域交通枢纽和智慧城市代表。
   • 吸引与京津冀协同发展相关的企业总部及分支机构落户。

3. 先进的高标准城市新中心

   • 借鉴核心区经验，打造密度适宜、职住平衡、宜居宜业的新城区。
   • 高标准建设将提升基础设施和物业品质，增强投资价值。

4. 优质写字楼新兴市场

   • 未来将有200万平方米高品质写字楼入市，吸引企业入驻，降低核心区高租金压力。
   • 政府机关搬迁将推动专业服务机构入驻。

5. 高品质零售商业项目

   • 未来60万平方米零售商业项目将丰富市场，提升整体档次。
   • 环球影城的建设将促进零售物业成为全市新的购物目的地。

建议与展望

政府层面

• 加快基础设施建设，特别是运河商务区和行政办公区的交通、水电等配套。
• 出台产业促进政策，吸引企业迁入或设立分支机构。
• 明确政策导向，以推动通州成为京津冀协同发展的重要节点。

开发商层面

• 适当提高自持比例，以维持项目品质。
• 整售项目，以应对市场供需变化。
• 关注健康与生态技术，提升写字楼品质与吸引力。
• 尽早与潜在租户或买家沟通，进行项目营销推广。

投资者层面

• 关注在建楼宇动态，提前布局投资计划。
• 把握有限的可交易资产机会，以获取更高回报。

最终使用者层面

• 关注通州开发进程，如有搬迁计划，提前与开发商接触，争取定制建造和议价空间。

总结

通州区作为北京城市副中心，具备良好的地理优势、人口增长潜力及政策支持。未来几年，随着基础设施完善、产业聚集、写字楼及零售商业供给增加，通州有望成为北京非核心区域的重要商业与办公中心。市场各方应积极把握发展机遇，推动通州成为京津冀协同发展的重要引擎。