北京城市副中心扬帆起航——通州商业地产市场概览及展望_14页_1mb

高力雷达：通州区物业市场分析

核心内容概述

本报告分析了2018年通州区的物业市场发展情况，涵盖人口增长、宏观经济表现、重点发展区域、基础设施进展、商业地产市场、投资市场及未来发展方向。通州区作为北京城市副中心，正逐步成为承接首都功能疏解、推动京津冀协同发展的重要区域。

主要观点

通州区的定位变化

• 通州区是北京五个城市发展新区中距离中心城区最近的区域，距离CBD仅15公里。
• 通州区拥有天然的地理优势，包括与天津和河北接壤，有利于京津冀协同发展。
• 通州区为平原地区，适合大规模开发，具备良好的交通可达性，已建成两条地铁线路，未来将新增两条线路。

人口与经济表现

• 截至2017年末，通州区常住人口为150.8万人，同比增长5.6%，人口密度为1,665人/平方公里。
• 通州区预计到2020年常住人口将达160万人，人口增长空间显著。
• 2017年通州区地区生产总值为758.1亿元，增速高于全市平均水平，服务业增长迅猛。

商业地产市场

• 通州写字楼市场仍处于早期阶段，以销售型为主，但近年来发展迅速。
• 2016年成交量达到45万平方米，成为市场高峰，2017年后因政策限制有所下降，但供销比仍保持在1:1.3，显示需求旺盛。
• 未来五年预计有近200万平方米写字楼进入市场，2019年供给量将达顶峰。
• 通州现有写字楼存量约25万平方米，主要分布在运河商务区，部分项目由国内一线品牌开发商建设。

零售物业市场

• 通州区现有购物中心项目如京通罗斯福广场和万达广场，已成为时尚购物地标，长期满租。
• 未来运河商务区将有约60万平方米高品质零售商业项目入市，提升区域消费档次。
• 环球影城的建设将进一步推动通州成为新的购物目的地。

关键信息

重点发展区域

• 行政办公区：占地约6平方公里，主要承接北京市行政机关和事业单位。
• 运河商务区：占地约17.48平方公里，是承接中心城区商务功能疏解的重要区域，将发展金融创新、互联网产业、高端服务等。
• 北京环球主题公园及度假区：占地约12平方公里，重点发展文化创意、旅游服务、会展等产业。

基础设施进展

• 地铁：6号线、八通线已开通，7号线东延段和八通线南延段在建，预计2019年竣工。
• 城际铁路：S6线（首都机场T3至大兴新机场）预计2022年竣工，途经通州，将增强区域交通连接性。
• 公路：广渠路东延、宋梁路北延及七环路通州段已建成，改善区域连通性。
• 配套设施：计划增设五家新医院、五所中小学、两所大学及七家幼儿园，提升居民生活质量。

投资市场

• 写字楼是通州整售市场的主要物业类型，国内金融企业占据主导地位。
• 2016年以后，整售交易增多，主要由天安财险、华夏保险、北京银行、建设银行等机构主导。
• 外资开发商如鹏瑞利在运河商务区有项目布局，但整体仍以内资为主。

未来发展方向

成为疏散非首都功能的带动区

• 通州将承接北京市政府迁址及市级机关疏解，带动人口和功能疏散。
• 2020年常住人口目标为100万人，2035年控制在130万人以内，就业人口目标为60—80万人。

成为京津冀协同发展的示范区

• 通州作为唯一同时接壤天津和河北的区域，将成为京津冀区域交通枢纽和智慧城市代表。
• 吸引与京津冀协同发展相关的企业总部和机构落户。

成为高标准城市新中心

• 借鉴现有区域经验，打造密度适宜、职住平衡、宜居宜业的现代化城区。
• 通过高标准建设，提升基础设施和物业品质，增强投资价值。

成为优质写字楼新兴市场

• 未来200万平方米高品质写字楼供给将吸引大量企业入驻，特别是金融、高科技、专业服务和智库型企业。
• 通州写字楼租金合理，适合受核心区高租金影响的企业迁移。

提供更多高品质零售商业项目

• 运河商务区将新增约60万平方米零售商业项目，提升区域消费能力。
• 项目设计注重吸引力，有望成为全市高端购物中心的新选择。

总结与建议

政府层面

• 改善基础设施建设，特别是运河商务区和行政办公区的交通与水电供给。
• 加速产业引进，制定优惠政策吸引企业迁入或设立分支机构。
• 明确产业促进政策，推动企业搬迁进程，增强区域经济活力。

开发商层面

• 适当提高自持比例，有助于维持项目品质。
• 建设高品质、生态友好的项目，满足企业及员工对健康办公环境的需求。
• 尽早与潜在租户或买家洽谈，提升项目市场竞争力。

投资者层面

• 关注在建楼宇动态，提前布局投资计划，把握市场机遇。
• 积极寻找优质资产，随着通州项目售罄，可交易资产减少，需把握时机。

最终使用者层面

• 关注通州开发进程，如需大面积搬迁，提前与开发商沟通，争取定制建造及议价空间。

资料来源：北京市规划和国土资源管理委员会、通州区统计局、高力国际