> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 北京城市更新新方向分析总结 ## 核心内容概述 北京城市更新已进入“从单项到片区、从制度搭建到落地实施”的重要阶段，政策导向明确，未来五年将推进二环与五环城市更新，目标从“好房子”拓展至“好街区”，最终实现“好房子”→“好街区”→“好城区”的整体跃升路径。政策工具箱的发布为城市更新提供了高度操作性的支持，涵盖顶层设计、要素保障、功能混合、历史遗留问题解决、资金保障、区域统筹、审批服务和多方参与等关键环节。 ## 主要观点与关键信息 ### 1. 城市更新目标转变 - **从“好房子”到“好街区”**：城市更新将从单一建筑更新转向街区整体提升，强调环境宜居、生活方便和全龄友好。 - **区域综合性更新**：打造中轴线沿线、磁器口东片区、永定湾等片区，实现功能复合与特色鲜明。 - **宜居空间与产业空间更新**：持续实施老旧小区改造、危旧楼改建，同时推动100处以上老旧厂房和低效产业园区更新。 ### 2. 项目与投资计划 - **2026年计划**：首批城市更新项目1321个，计划投资1049.5亿元，其中住宅项目仅162个，占12%。 - **“十五五”目标**：城市更新年度投资到2030年预计达3000亿元，投资占比目标达到30%。 - **项目分布**：集中于核心区与城市功能拓展区，城六区项目占比59%，其中西城区项目最多，达229个，占比17%。 ### 3. 创新金融工具 - **“个人住房改建贷款”**：全国首个专门支持危旧楼居民改建的贷款产品，允许以改建前房屋作抵押，利率参照首套房贷。 - **“带押改建”模式**：创新“四联办”机制，实现抵押权注销、产权注销、新房登记、新房抵押一次办结，保障债权安全，减轻居民资金压力。 ### 4. 资金来源与分配 - **地方政府专项债**：2025年北京居住类城市更新专项债发行规模795亿元，占比58%；2026年前7月为370亿元，占比66%，创历史新高。 - **区域分布**：朝阳区为最大资金来源，占比27%，其次为丰台区（17%）、昌平区（13%）、海淀区（11%）、大兴区（9%）。 - **地方财政支出**：2026年一般公共预算支出中居住类城市更新相关支出预算32亿元，政府性基金支出中征地和拆迁补偿支出+棚户区改造支出合计475亿元，同比增长32%。 ## 投资建议 - **关注重点房企**：建议优先关注在北京有城市更新业务布局的主流重点房企，如华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、中国金茂、越秀地产、城建发展、首开股份。 - **政策与市场协同**：城市更新由政府推动向市场协同转变，鼓励社会资本、专业企业及物业权利人参与，推动区域综合类项目实施。 ## 风险提示 - **政策推进不及预期**：政策执行力度与速度可能低于预期。 - **资金到位不及预期**：专项债及财政资金到位情况可能影响项目进度。 ## 总结 北京城市更新正从单项改造转向综合性片区更新，从空间优化向功能提升转变，从政府主导向市场协同转变。政策工具箱的推出提升了城市更新的可实施性，创新金融工具如“个人住房改建贷款”和“带押改建”模式提高了居民资金可得性和项目操作效率。专项债和财政资金的持续投入为更新项目提供了有力保障，预计到2030年城市更新投资将达到3000亿元，占比30%。未来需关注政策落地情况及资金到位进度，优先布局相关房企，把握城市更新机遇。