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危中有机，稳中求进：物管板块2022年投资策略总结

核心内容概述

2022年物管行业面临房地产市场趋冷的环境，但仍有增长潜力。物企在疫情常态化背景下，持续拓展多元服务业务，并加速细分业态布局。同时，部分房企通过出售优质资产来改善现金流，推动行业整合，提升集中度。在政策层面，人民银行释放了维稳信号，有助于缓解市场对物企管理规模下降的担忧。目前物业股估值已回落至较吸引水平，建议投资者趁市场短期回调时配置优质物企作中长线投资。

主要观点

• 行业整合加剧：部分现金流紧张的房企将出售优质资产，包括物企，以改善流动性。同时，更多头部物企如万物云将赴港上市，推动行业集中度提升。
• 多元化服务拓展：物企在疫情常态下挖掘非业主增值服务潜力，推动业务增长。
• 细分业态布局：物企加速进入细分领域，以增强竞争力。
• 估值回调：物业股在经历深度调整后，整体估值更具吸引力，建议投资者布局。
• 中长线投资策略：推荐经营稳健、外部扩张强劲、储备面积规模大的物企。

关键信息

一、物企上市情况

• 截至2021年11月30日，香港上市物企总数达49家。
• 2021年下半年仅7家物企在港上市，远低于2020年下半年的14家，且8-10月出现上市空窗期。
• 蓝光嘉宝服务被碧桂园服务收购并除牌，显示行业整合趋势。

二、2021上半年业绩表现

• 收入增长：多数物企收入保持较高增速，其中融信服务、金科服务、远洋服务等增长显著。
• 业务结构：物管收入占比普遍在50%以上，非业主增值服务平均占比约21%，业主增值服务平均增长翻倍。
• 毛利率分化：物企毛利率表现不一，部分企业如中海物业、华润万象生活等表现出色。
• 经调整经营利润率提升：22家物企经调整经营利润率同比上升，华润万象生活表现最突出。

三、市场表现分析

• 股价表现分化：2021年下半年以来，47家物企中39家股价下跌，跌幅中位数约29.8%。
• 大市值企业表现逊色：市值超百亿的物企股价表现明显弱于中小市值企业。
• 估值回落：物业股整体估值已回落至较吸引水平，有利于中长线投资。

四、推荐标的

• 经营稳健：拥有稳定房地产开发商背景的物企。
• 外部扩张强劲：积极拓展业务的物企。
• 储备面积规模大：具备较大发展潜力的物企。
• 推荐企业：碧桂园服务(6098.HK)、中海物业(2669.HK)、华润万象生活(1209.HK)、保利物业(6049.HK)。

总结

2022年物管行业在房地产市场趋冷的背景下，仍有机会通过多元化服务、细分业态布局及行业整合实现增长。物企整体估值回落，具备投资吸引力。建议投资者关注经营稳健、外部扩张强劲及储备面积规模较大的企业，作为中长线投资标的。