中指-房地产行业：2月商业地产市场月报-2020.3-24页_4mb

商业地产市场月报总结（2020年2月）

一、宏观环境

1.1 服务业受疫情影响显著

• 2020年2月，服务业商务活动指数环比下降23个百分点，显示出疫情对服务业的严重冲击。
• 消费市场方面，1-2月社会消费品零售总额同比下降20.5%，但网上商品零售保持增长，占比提升。

1.2 实物商品网上零售增长显著

• 2020年1-2月，全国实物商品网上零售额同比增长3.0%，增速比同期社会消费品零售总额高23.5个百分点。
• 实物网上零售额占社会消费品零售总额的比重为21.5%，较上年同期提高5个百分点。

二、市场表现

2.1 商业地产新房市场表现疲软

• 全国商业地产开发投资额同比下降22.9%，降幅较2019年1-12月扩大19个百分点。
• 商业地产新开工面积同比下降52.8%，降幅扩大52.4个百分点。
• 商业地产销售面积同比下降46.6%，降幅扩大31.7个百分点。

2.2 办公楼与商业营业用房市场分析

• 办公楼：

  • 开发投资额同比下降17.8%，降幅扩大20.5个百分点。
  • 新开工面积同比下降58%，降幅扩大75.1个百分点。
  • 销售面积同比下降48.3%，降幅扩大33.6个百分点。
  • 开工销售比由1.90下调至1.83，市场供过于求态势略有缓和。

• 商业营业用房：

  • 开发投资额同比下降25.6%，降幅扩大18.9个百分点。
  • 新开工面积同比下降50.7%，降幅扩大45.1个百分点。
  • 销售面积同比下降45.9%，降幅扩大30.9个百分点。
  • 开工销售比由1.86上调至1.93，市场供过于求态势加剧。

2.3 土地市场表现

• 全国300城商办用地推出面积同比持平，成交面积同比上升14.7%。
• 成交楼面均价同比上涨0.5%，平均溢价率同比上升7.6个百分点。
• 城市间分化明显：
  • 一线城市：供应量同比上升，成交面积同比下降，溢价率下降。
  • 二线城市：供需两端小幅下降，溢价率上升。
  • 三四线城市：供应量同比下降，成交面积同比上升，溢价率大幅上升，市场热度高于一、二线城市。

三、政策动态

3.1 抗疫政策支持

• 中央及地方政府出台多项政策，以稳经济、保民生、支持商业地产市场发展。
• 财税金融政策：
  • 银保监会、央行等对受疫情影响企业给予贷款利率下调、信用贷款支持、还款期限延后等政策支持。
  • 财政部优化融资担保服务，鼓励金融机构对小微企业提供信用贷款支持。

3.2 租金减免支持政策

• 北京、苏州、山东、浙江等地出台租金减免政策，支持中小微租户。
• 北京鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方减免租金。
• 苏州对承租国有资产类经营用房的中小企业免收1个月房租，减半征收2个月房租。
• 山东对承租国有企业房产的中小企业可减免或减半征收1-3个月房租。
• 浙江对小微企业免收1个月房租，减半征收后续两个月。

3.3 中小企业扶持政策

• 山东要求省内银行机构对小微企业贷款余额和新增贷款规模不得低于去年同期水平。
• 广东鼓励银行业金融机构对受疫情影响企业给予延期还贷、降低利率等支持。
• 上海对不裁员、少减员的企业返还失业保险费总额的50%。

3.4 就业与社保保障政策

• 人社部确保社保待遇按时发放，允许延期办理业务。
• 国常会鼓励缓缴社保费，促进企业稳岗。
• 山东延长社保补贴和岗位补贴期限。
• 重庆减轻企业用电用气负担，福建增加春节短周期电量。

四、企业动态

4.1 万达商管推出商家纾困融资

• 万达商管联合微众银行推出商家纾困融资方案，预计提供资金超100亿元。
• 提供最高100万元授信额度，优惠贷款利率，线上申请，最快当天获批。
• 对恢复经营后现金流困难的商家，提供租金及物管费延期缴纳政策，最长可延至2020年12月底。

4.2 高鑫零售线上业务增长迅速

• 高鑫零售旗下超市主要为民生必需品，未受疫情影响。
• 1-2月业绩表现良好，线上业务增长达3.5至4倍。
• 疫情加速了线上线下融合趋势，未来商业地产需加快转型。

4.3 英国乐购退出中国市场

• 乐购集团将20%股份售予华润集团，价格约25亿元人民币，彻底退出中国市场。
• 乐购曾在中国发展迅速，但后期因业绩下滑和管理问题逐步退出。

4.4 金科地产推进商业改革

• 金科地产将商业中心分拆为商管公司和社区商业部，制定双点发力的商业改革方案。
• 方案内容：
  • 大型自持项目由商管公司独立运营，纳入多元化板块。
  • 小型自持及销售型商业聚焦社区商业，通过租售模式盘活经营，提升项目获取能力。

五、中指点评

• 疫情对商业地产市场造成短期冲击，但部分企业通过线上渠道和政策支持，展现出较强的抗风险能力。
• 商业地产企业需加快线上线下融合，提升运营效率和客户体验。
• 抗疫政策在一定程度上稳定了市场信心，为行业复苏提供了支持。
• 外资零售商的进退反映了中国零售市场的竞争格局和企业战略调整。
• 独立商管公司的设立有助于提升商业地产企业的管理能力和资产运营水平。