20210704-国海证券-美国经济观察_美国地产的_疯狂_周期_11页_1mb

美国地产“疯狂”周期分析总结

核心内容

2021年7月，美国房地产市场呈现持续火热态势，标普CS房价指数显示，20大中城市房价同比增长14.88%，创下2005年以来最高值。尽管年初以来住房销售数据出现下滑，但分析师认为，这种现象更多是供需失衡导致的低成交，而非市场降温的信号。同时，房价的持续上涨对核心通胀构成支撑，可能促使美联储提前进入紧缩周期。

主要观点

• 当前地产热度由需求驱动：不同于2008年次贷危机中的泡沫，本轮地产热有坚实的供需支撑，尤其是“千禧一代”的购房需求、疫情带来的逆城市化趋势以及历史低位的抵押贷款利率。
• 房价上涨有基本面支撑：尽管销售数据出现波动，但房屋挂牌至出售时间缩短、销售签约超预期反弹等数据表明，房地产市场依然保持强劲需求。
• 未来房价涨幅或将趋缓：下半年美国地产市场面临两大挑战：一是住房库存补库，二是美联储缩减购债，二者将对房价上涨形成抑制作用。
• 房价对通胀的传导效应显著：根据历史数据测算，标普CS房价同比增速14.88%将在16个月后（即2022年8月）推动CPI住房租金项同比上升3.35%，对核心CPI产生0.52个百分点的拉动。

关键信息

1. 美国地产热度依然存在

• 房价涨幅创新高，尤其是大城市周边“卫星城”涨幅显著。
• 5月份住房销售签约数据超预期反弹，显示市场依然强劲。
• 居民购房意愿受低利率环境和“千禧一代”购房刚需推动。

2. 三大因素推动“购房热”

• “千禧一代”购房需求增长：首套房购买者年龄中位数为34岁，未来五年将有大量该群体进入购房阶段。
• 逆城市化加速：疫情促使人们向郊区迁移，城市周边“卫星城”成为购房首选。
• 抵押贷款利率处于历史低位：美联储的降息和量化宽松政策降低了购房成本，刺激了购房需求。

3. 房地产库存紧张

• 房屋挂牌至出售时间大幅缩短，显示房源紧缺。
• 成屋供给减少，主要由于疫情限制和高房价导致卖家观望。
• 5月份住房库存出现小幅反弹，可能因新房开工提速和疫情好转，但整体供给仍偏紧。

4. 未来房价上涨或将趋缓

• 新屋补库缓解供给压力：随着疫情可控和住房供给增加，房价上行动力将有所减弱。
• 美联储缩减购债影响市场：市场预期美联储将在7月和9月缩减购债，尽管影响可能温和，但仍会对地产市场产生降温作用。

5. 房价上涨对通胀的影响

• 房价上涨对核心CPI住房租金项具有滞后传导效应，约16个月。
• 以4月份房价同比增速14.88%计算，2022年8月CPI住房租金项将同比上升3.35%，对核心CPI形成显著拉动。
• 长期来看，房价持续高企可能推动美联储提前进入紧缩周期。

风险提示

• 新冠疫情反复：疫情的不确定性可能影响居民购房意愿和市场供需格局。

研究团队介绍

• 靳毅：首席分析师，北京大学理学硕士、经济双学士，有丰富的债券管理经验。
• 吕剑宇：乔治华盛顿大学统计学硕士，主要负责宏观、利率研究。
• 张赢：上海财经大学应用统计硕士，主要负责可转债、银行研究。
• 周子凡：伊利诺伊大学厄巴纳-香槟分校金融硕士，主要负责海外宏观研究。
• 姜雅芯：武汉大学金融硕士，主要负责信用债、可转债研究。

投资评级标准

• 行业投资评级：推荐、中性、回避。
• 股票投资评级：买入、增持、中性、卖出。

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