20251225-国盛证券-2026年度策略_在下一个台阶等政策_结构和分化是主旋律_67页_5mb

2026年度策略总结

核心内容

2026年房地产市场将延续“结构分化”的主旋律，政策支持与市场调整并行。整体市场仍处于长坡下行周期，销售、拿地、库存和房企表现均体现出明显的结构性分化。市场稳定修复依赖于适时、有力的政策协同，同时需关注市场内在的供需变化和政策效果的持续性。

主要观点

1. 销售总量尚未企稳，新房与二手房成交持续走弱

• 新房销售：2025年1-10月全国商品房销售面积同比减少6.8%，销售额同比减少9.6%，已回落至2015年水平。市场整体承压，政策刺激效果减弱，购房者观望情绪浓厚。
• 二手房销售：受政策余温影响，一季度成交量较高，但随后逐步回落。全年二手房交易量或由正转负，价格跌幅扩大，受“好房子”结构性冲击，已跌回至2016年中期水平。
• 新房+二手房：总成交量连续数年下行，市场尚未企稳。总交易金额同样未企稳，显示整体市场疲软，政策对市场的影响仍显著。

2. 拿地热度前高后低，核心城市表现突出

• 土地成交：2025年1-11月300城宅地出让金同比减少1.5%，土地财政承压。拿地意愿受房企现金流影响，市场整体趋于保守。
• 溢价率：一季度较高，二季度后逐季回落，11月降至2.5%，显示市场信心不足。
• 城市分化：TOP10城市贡献全国48%的涉宅地成交金额，核心城市虹吸效应明显，而部分城市如西安、合肥等表现低迷。

3. 库存去化周期创新高，城市间分化加剧

• 库存去化周期：截至2025年10月，70城新房去化周期达34个月，创历史新高。一线城市去化周期相对合理，而三线城市库存积压严重，去化周期高达46个月。
• 库存结构：多数城市去化周期在警戒线以上，显示市场整体去化压力大。库存量与历史高点相比仍处高位，但部分城市库存有所下降。

4. 房企分化加剧，头部房企相对稳定

• 销售排位：TOP15房企排位基本稳定，如保利、中海、华润等。民营房企如滨江、龙湖表现相对稳健，而部分房企如万科、碧桂园、融创等销售表现下滑。
• 销售数据：TOP40房企中，10家实现同比正增长，其中邦泰集团表现最佳。头部房企销售金额和增速相对较好，但整体仍面临下行压力。

关键信息

销售表现

• 全国商品房销售面积和金额均出现明显下滑，新房和二手房成交均未企稳。
• 1-10月TOP100房企权益销售额同比减少16.9%，TOP51-100房企跌幅最大。
• 重点房企中，保利发展、中海地产、华润置地等表现相对较好，而万科、碧桂园、融创等表现不佳。

拿地情况

• 土地成交面积和金额均呈下降趋势，核心城市表现突出，非核心城市拿地意愿较低。
• 涉宅地成交金额占比高，非住宅用地成交热度低，房企更关注住宅用地。

库存状况

• 库存去化周期创新高，三线城市压力最大，去化周期远超合理区间。
• 库存结构分化，一线城市库存相对合理，而多数二线城市和三线城市去化周期在警戒线以上。

房企分化

• 头部房企销售排位相对稳定，部分地方国企和非传统房企如中国铁建、中国电建等表现突出。
• 民营房企如滨江、龙湖在行业波动中展现较强韧性，但多数房企面临销售下滑和资金压力。

投资建议

• 政策协同：市场稳定修复需依赖适时、有力的政策支持，关注政策出台对市场信心的提振作用。
• 结构分化：重点布局核心城市和优质房企，避免盲目投资三线城市和表现不佳房企。
• 市场需求：关注市场内在需求变化，合理评估库存去化周期和市场弹性。
• 风险控制：警惕房企资金链风险，关注销售和拿地表现，合理配置资源。

图表摘要

• 图1：全国商品房销售面积（滚动12个月累计值）
• 图2：全国商品房销售金额（滚动12个月累计值）
• 图3：23城商品住宅月度销售金额
• 图4：300城涉宅用地成交建面
• 图5：300城涉宅用地出让金
• 图6：70城住宅库存情况
• 图7：不同能级城市住宅库存去化周期
• 图8：TOP15房企销售排位变化
• 图9：TOP40房企权益销售额变化

数据来源

• Wind、中指、克而瑞、国盛证券研究所