深度报告-2025-12-26-国盛证券-2026年度策略_在下一个台阶等政策_结构和分化是主旋律_67页_4mb

2026年度策略总结

核心内容

2026年房地产市场将继续在政策支持与市场结构分化之间寻找平衡。整体市场呈现销售总量尚未企稳、拿地热度前高后低、库存高位运行、房企分化加剧等特征。政策的适时出台与市场信心的恢复将是推动市场企稳的关键。

主要观点

• 销售总量尚未企稳：2025年新房和二手房成交总量持续下行，销售金额已回落至2015年水平，且市场受政策驱动明显，缺乏持续性。
• 拿地热度前高后低：2025年土地成交面积和金额同比萎缩，且成交热度在四季度进一步下降。核心城市因政策利好仍具吸引力，但整体市场拿地意愿受制于房企现金流压力。
• 库存去化周期创新高：70城新房去化周期达到34个月，远超合理区间，三线城市去化压力尤为突出。库存高企与销售低迷形成鲜明对比。
• 城市分化加剧：核心城市仍具韧性，但非核心城市去化周期普遍偏高，市场结构进一步分化。
• 房企分化明显：头部房企销售排位趋于稳定，中腰部房企面临较大压力，部分房企因市场调整而跌出榜单。民营房企与基建类房企在市场中表现相对稳健。

关键信息

1. 销售情况

• 新房销售：2025年1-10月全国商品房销售面积7.2亿方，同比减少6.8%；销售金额6.9万亿元，同比减少9.6%。
• 二手房销售：2025年1-10月二手房成交套数同比增长3.6%，但四季度受高基数影响，全年成交预计由正转负。
• 价格走势：新房价格累计下跌2.4%，二手房价格累计下跌4.6%，整体房价水平已回落至2018-2019年区间。
• 房企销售排位：TOP15房企排位相对稳定，TOP21-30房企跌幅最小，TOP51-100房企跌幅最大。部分房企如邦泰集团、能建城发表现突出。

2. 拿地情况

• 土地成交：2025年1-11月300城宅地出让金1.5万亿元，同比减少1.5%；推出建面3.5亿方，同比减少17%。
• 溢价率：2025年一季度溢价率升至15%，二季度后逐步回落至2.5%。
• 城市集中度：TOP10城市贡献全国近50%的涉宅地成交金额，核心城市虹吸效应显著。

3. 库存情况

• 库存去化周期：2025年10月70城新房去化周期达34个月，三线城市去化周期高达46个月。
• 库存结构：一线城市库存相对合理，二线城市库存普遍偏高，三线城市库存积压严重。
• 库存水平：70城已取证未售库存达4.5亿平方米，同比微降2.6%。

4. 市场展望与投资建议

• 市场企稳：2026年市场企稳仍需政策支持，政策协同将对市场信心与需求产生重要影响。
• 结构分化：市场将呈现进一步分化趋势，核心城市与非核心城市表现差异显著。
• 投资策略：建议关注核心城市及具备较强抗风险能力的房企，如头部房企与基建类房企。

总结

2026年房地产市场将面临销售总量未企稳、拿地热度下降、库存压力持续等挑战，同时市场结构分化加剧。政策支持与市场信心恢复是推动市场企稳的关键，建议关注核心城市及具备较强发展韧性的房企。