产业崛起之地：北京生命科学地产指南-世邦魏理仕研究部_26页_4mb

未来城市：北京生命科学地产发展总结

核心内容

北京作为全国科技创新中心与行业监管中心，正成为医药与生命科学产业的重要集聚地。得益于政策支持、人口结构变化及研发创新活动的加速，该行业在北京呈现出强劲的增长态势。2021年，北京医药健康产业营业收入同比增长173%，成为全国医药制造业增长最快的地区之一。同时，北京在产业政策、人才储备、科研资源、物流配套等方面具备显著优势，推动了生命科学地产及医药冷库等新兴地产板块的发展。

主要观点

1. 医药与生命科学行业持续增长

• 政策驱动：医疗体制改革和战略新兴产业政策为行业提供支持，北京尤其在“十四五”规划中明确了医药健康作为双发动机之一。
• 产业需求：2021年北京医药制造业增加值同比增长24.8%，成为主要制造业中增速最快的行业。
• 创新成果：北京在创新药和AI三类医疗器械领域成果显著，占全国近一半，处于国内领先地位。

2. 北京医药与生命科学产业布局

• “北研发南制造”模式：北部的海淀、昌平以研发为主，南部的经济技术开发区、大兴以制造和物流为主。
• 三大生命科学园区：昌平中关村生命科学园、大兴生物医药基地、经济技术开发区构成北京生命科学产业的主要集聚区。
• 政策支持：政府出台多项政策，包括《北京市加快医药健康协同创新行动计划》、《北京市医疗卫生设施专项规划》等，支持产业发展和创新。

3. 商务办公需求稳步提升

• 新租需求：医药与生命科学企业在北京优质写字楼市场的新租比维持在5%左右，2021年新租面积创历史新高。
• CBD为核心：CBD因地理位置优越、配套完善成为企业首选，占新租面积近一半。
• 中资企业主导：中资企业新租占比高达70%至89%，成为主要需求来源。
• 选址策略：企业根据发展阶段选择不同的办公空间，初创企业倾向于共享空间，成熟企业则偏好自持物业。

4. 研发办公选址标准

• 区位要求：靠近优质临床资源和重点实验室，具备良好的交通条件。
• 环境要求：符合生物医药环评、实验室生物安全等标准。
• 物业条件：层高、楼面承重、电力供应、污水处理等需满足专业需求。
• 产业服务：三大园区提供公共实验室、检测中心、展示中心等产业服务功能。

5. 生命科学地产租赁市场

• 总存量：99.2万平方米，占全市优质商务园区可租物业的10.7%。
• 空置率：11.2%，明显低于整体商务园区18.9%的水平。
• 租金情况：平均租金107.7元/平方米/月，其中中关村生命科学园租金最高，达172.2元/平方米/月。
• 未来供应：大兴生物医药基地和经开区预计新增约128万平方米供应，未来去化速度有望提升。

6. 自建物业趋势

• 工业用地政策变化：自2019年起，北京工业用地采取20年产权，降低了企业用地成本。
• 自建趋势：大型企业更倾向于自建研发和生产空间，以满足对私密性和企业形象的需求。
• 土地供应：大兴生物医药基地和经开区因土地收储能力提升，成为自建活跃区域。

7. 医药冷库发展趋势

• 选址标准：靠近市中心、远离污染源、具备全天运作能力和电力保障。
• 租赁市场：顺义空港、马驹桥、经开区和大兴京南为主要布局区域。
• 投资趋势：医药冷库因专业性强、成本高，吸引大量投资者关注，尤其在存量物业改造方面。

关键信息

• 政策支持：北京出台多项政策，支持医药与生命科学产业发展，包括财政补贴、人才吸引、环评管理等。
• 产业生态：三大生命科学园区形成完整的产业生态，涵盖研发、生产、物流、供应链等。
• 投资策略：投资者关注生命科学地产和医药冷库，尤其在存量物业改造、联合投资、REITs退出等方面。
• 物流配套：北京拥有完善的冷链物流设施，尤其在大兴国际机场和顺义空港物流园区，推动医药物流效率提升。
• 市场表现：生命科学地产和医药冷库市场表现优于其他产业地产，具备良好的增长潜力。

未来趋势

• 产业空间优化：随着“十四五”规划的实施，北京将继续优化产业空间配置，推动生命科学产业的集聚。
• 绿色与智能化：生命科学地产和医药冷库将更加注重绿色建筑、智能化管理和可持续发展。
• 创新与融合：生命科学与信息技术、智能制造等领域深度融合，推动跨领域创新。
• 投资多样化：投资者将关注存量物业更新、联合投资、REITs等多元投资方式，以应对政策和市场变化。

附录：主要数据与图表

• 图表1：北京医药制造业年营业收入
• 图表3：近两年北京医药与生命科学主要市级政策
• 图表6：新租面积占比，按商务区
• 图表9：已建成生命科学地产项目数量，按功能
• 图表12：大兴生物医药基地主要基础设施及配套
• 图表16：生命科学地产关键租赁指标
• 图表21：仓储物流和医药冷库关键租赁指标
• 图表22：2016-2021年北京产业地产大宗物业投资额
• 图表23：2016-2021年北京产业地产大宗物业投资额占比，按投资策略

联系我们

• 研究部：谢晨、苏丹、潘欣蕊
• 业务线：孙祖天、陆佳莹、刘焕丽、李虹、张冀苏、纪刚

此总结全面概括了北京医药与生命科学产业的现状、发展趋势及相关地产板块的市场表现与投资策略。