20140702-安信国际-2014年中期房地产投资策略_老树新芽_枯木逢春_17页_1mb

行业分析报告总结

核心内容概述

本报告分析了2014年中期中国房地产行业的发展状况，指出中长期行业基本面处于下行通道，同时认为当前房地产市场调整尚未结束，政策博弈空间有限。报告还提出了对龙头企业的投资建议，并对部分重点公司进行了分析。

主要观点

1. 中长期行业基本面处于下行通道

• 需求结构变化：首次置业和改善性需求仍是住宅市场的主要驱动力，但两者均出现减弱趋势。

  • 上世纪80年代“婴儿潮”带来的首次置业需求高峰已接近尾声。
  • 60年代“婴儿潮”带动的改善性需求高峰也已结束。
  • 20至35岁购房人群占比下降，改善性需求减少。

• 人口结构变化：2012年结婚对数增速放缓，表明新增家庭购房需求减少。

• 人均居住面积增长放缓：城市人均居住面积增长趋于平缓，改善性需求下降。

• 市场结构分化：一线城市供不应求，房价坚挺；二三线城市库存高企，房价下行压力大。

• 农民工结构变化：年轻农民工占比下降，导致城市住宅供应过剩，人口流动差异加大。

2. 房地产市场调整尚未结束

• 调整原因：成交量不差、房企资金压力小、行业分化严重，调整可能局部放松。

• 调整标志：企业资金链紧张、部分企业倒闭、交易量低于2012年同期。

• 政策判断：需遵循底线思维，现阶段不宜过度依赖政策反转。

3. 房贷政策纠偏带来边际改善

• 房贷政策变化：央行5月份支持首贷，部分城市放开限购，但政策效果有限。

• 房贷成本上升：银行房贷利率持续上升，居民购房成本增加，影响购房力。

• 政策影响：短期可能改善房贷环境，但长期来看，低成本房贷已不复返。

关键信息

房地产市场现状

• 2014年前4月商品住宅销售面积和金额同比下降 8.6% 和 9.9%，但高于2012年同期。
• 房地产信托发行量小幅增长，但利率维持低位。
• 一线城市去化周期短，房价较坚挺；二三线城市去化周期长，面临下行压力。

房贷政策分析

• 房贷利率上升对购房家庭月供影响显著，尤其对长期购房者。
• 商业银行房贷政策趋利性收紧，政策执行效果存在不确定性。

风险提示

• 市场利率回升
• 超预期调整政策出台

投资建议

推荐公司

1. 京津冀一体化龙头—金隅股份

• 核心优势：布局京津冀地区，受益于区域一体化政策，工业用地有望转化为自住型商品房用地。
• 财务表现：2014年一季度实现营业收入93.06亿元，同比增长20.46%，净利润扭亏为盈。
• 目标价：7.29港元（2014年7倍市盈率）
• 风险提示：京津冀一体化低于预期、房地产销售放缓、华北地区水泥供需改善不达预期

2. 扩张放缓、销售领先—万科

• 销售表现：5月单月销售面积和金额同比/环比增长0.24% 和 2.68%，领先行业。
• 拿地策略：保持谨慎，2014年新增土地建面392万平方米，同比大幅下降。
• 目标价：17.51港元（2014年8倍市盈率）
• 风险提示：销售增速下降超预期、信贷政策大幅收紧、B转H股失败等

其他推荐公司

• 中海外：作为龙头房企，具备较强的市场竞争力。
• 方兴地产：与万科类似，具备稳健的财务和运营能力。
• 佳兆业：旧改概念龙头，受益于城市更新政策。

总结

2014年中期，中国房地产行业仍处于调整期，市场分化明显，政策调控作用有限。居民购房成本上升，房贷环境恶化，但部分政策调整可能带来短期边际改善。龙头企业在行业整合中优势凸显，具备长期投资价值，而中小型房企增长空间有限。投资建议关注万科、中海外、方兴地产等龙头公司，以及京津冀一体化、旧改等主题性投资机会。