2022年房地产行业十大判断：再见，旧时光_15页_536kb

太平洋证券2022年房地产行业十大判断总结

核心内容概述

太平洋证券股份有限公司在2022年房地产行业研究报告中，对房地产行业的未来发展趋势进行了深入分析，提出了十大判断。报告指出，房地产行业正经历从“投资属性”向“消费属性”转变，同时政策调控趋稳、行业集中度可能下降、城投与代建模式兴起等多重变化，将深刻影响行业格局和企业生存策略。

主要观点与关键信息

1. 新发展模式探索，保障房占比提升

• 中央经济工作会议提出“探索新发展模式”，强调房子的“住”的属性。
• 深圳“新房改”模式成为参考，计划将住房分为市场商品住房（40%）、政策性支持住房（40%）、公共租赁住房（20%）。
• 保障房占比可能明显提升，形成“刚需靠保障房，改善靠商品房”的格局。
• 商品房市场收缩速度可能快于整体房地产市场。

2. 房地产消费属性增强，投资属性弱化

• 房地产被定位为“支柱产业”和“居民消费”，金融属性逐步弱化。
• 未来购房行为更趋理性，类似汽车消费，提前消费和投资性需求减少。
• 房产税试点将强化购房者的观望情绪。

3. 房地产税试点或将很快落地

• 2021年5月，财政部、税务总局、住建部等在北京召开房地产税座谈会，6个城市代表参与。
• 2021年10月，全国人大常委会授权国务院在部分地区试点房地产税。
• 房地产税尚未出台，市场观望情绪浓厚，购房者倾向于等待政策明确后再决策。

4. 调控政策趋稳，不会大幅放松

• 国务院和央行强调“市场化方式”支持中小微企业和制造业，房地产政策宽松有限。
• 证监会要求严控房地产企业融资，防止风险扩散。
• 当前政策环境更接近2018年底，而非2008年底，预期不会出现大规模放松。

5. 资管新规过渡期结束，非标展期困难

• 2021年是资管新规过渡期的最后一年，信托公司需加快清理通道和融资类业务。
• 民营房企因非标展期困难，面临债券刚兑和融资渠道受限的双重压力。
• 地方政府对预售资金监管趋严，影响房企回款效率。

6. 预售资金监管趋严，准现房销售或成趋势

• 地方政府加强预售资金监管，要求项目封顶后才能发放按揭贷款。
• 民营房企因资金紧张，可能更倾向于建到接近完工再销售。
• 年底项目交付和一季度按揭额度释放或带来销售回款改善。

7. 2022年房地产市场供需双降

• 供给端：开发商拿地不足，新开工面积同比大幅下降，预计2022年同比下滑20%以上。
• 需求端：2020年下半年和2021年上半年销售需求被透支，民营房企风险事件频发导致购房者信心下降。
• 预计2022年全年商品房销售额同比下滑15.4%，较2019年下降3.9%。

8. 城投公司或将主导拿地与开发，轻资产代建模式兴起

• 城投公司具备政策支持和成本优势，可能成为拿地和开发的新主力。
• 民营房企无力承担融资与开发任务，轻资产代建模式成为发展趋势。
• 轻资产联盟成立，推动代建行业有序发展。

9. 行业出清仍在继续，集中度未必提升

• 2022年将是民营房企债务违约高发年，行业出清持续。
• 龙头国企未必能完全承接市场空间，地方国企和城投公司可能进入市场。
• 行业集中度可能下降，代建板块有望受益。

10. 民营房企逐步退出信用债市场，CMBS等带抵押物品种仍有希望

• 信用债市场对民营房企不友好，发行难度大，未来可能退出。
• CMBS等带抵押物的融资方式或成为民营房企新的融资渠道。
• 定增受限背景下，国企重组类定增仍有机会，有助于缓解流动性危机。

投资评级说明

行业评级

公司评级

风险提示

• 政策收紧超预期
• 销售下滑超预期

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