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百家企业调研第8期（二）总结

核心内容概述

本报告基于2021年2-3月对190家企业的调研，重点分析了地产公司面临的调控政策、去化和回款情况、拿地方式、表外负债及经营目标等方面的变化与影响。调研结果显示，地产行业整体在政策调控下趋于稳健，房企在资金管理、拿地策略和资产运营等方面进行了相应调整。

主要观点与关键信息

一、调控政策影响显著

1. 集中供地制度：有利于降低土地市场热度，但对房企资金调配、投资节奏和推盘节奏影响较大。对融资成本低、拿地方式多元化的房企有利，部分高周转房企运营效率被压缩。
2. 银行贷款集中度限制：推动房企合作银行多元化，区域分化加剧，一二线城市影响较小，三四线城市影响较大。
3. 三道红线政策：对负债偏高、土储不足、周转性不强的房企影响较大。多数房企已着手优化指标，部分房企净负债率和现金短债比明显改善。

二、去化率和回款率保持稳定

1. 整体表现：2020年下半年回款率回升明显，全年去化率普遍在70%以上，少数低于70%；销售回款率在80%以上，部分头部房企保持在90%以上。
2. 区域差异：部分房企在三四线城市表现良好，回款率接近100%；大湾区项目占比高，去化率和回款率均表现优异。
3. 开发周期：多数项目开发周期控制在3年以内，开盘至交付平均周期为12-13个月，部分项目如宁波项目仅需3个月即可售罄。

三、拿地方式多元化，合作开发普遍

1. 项目布局：房企仍以一二线城市为主，部分房企聚焦长三角和大湾区的强三四线城市。
2. 拿地方式：多元化趋势明显，包括收并购、城市更新、股东联动、产业勾地等。多数房企降低拿地权益比，合作开发成为主流。
3. 土储情况：大部分房企土地储备可满足2.5年以上的销售需求，部分公司通过城市更新等获取优质项目，土储结构向核心城市集中。

四、表外负债总体可控

1. 表外负债：多数房企表外债务比重控制在30%以内，部分房企表外负债规模较大。
2. 融资结构：表外融资以银行开发贷为主，部分涉及信托等工具。房企通过担保、股权合作等方式进行表外融资。
3. 债务管理：公司表外债务与现金比例合理，部分房企表外债务与现金比为1:1.5，整体债务结构可控。

五、经营目标趋于谨慎

1. 销售增长目标：多数房企销售增长目标维持在10%-20%，增速相比前几年显著放缓。
2. 投资回报率：房企对项目投资回报率要求更加明确，注重降本控费，提升经营效率。
3. 自持物业：部分商业地产公司控制自持物业比重，加速资产盘活和现金流回正。

关键信息汇总

• 集中供地：22个城市响应，对资金实力强、运营能力强的房企有利。
• 三道红线：影响较大，多数房企已优化指标，部分房企达到监管要求。
• 去化与回款：全年去化率70%以上，回款率80%以上，部分头部房企回款率接近90%。
• 拿地策略：多元化趋势明显，权益比例降低，合作开发普遍。
• 表外负债：总体可控，以银行开发贷为主，部分房企表外负债规模较大。
• 经营目标：销售增速放缓，注重投资回报率，控制自持物业比重。

联系方式

附注

• 调研时间：2020年2月1日至3月31日
• 调研企业：190家，涵盖城投、房地产、交通运输等多个行业
• 区域分布：江苏、广东、浙江、北京等地占比较高，合计达67%
• 企业属性：49%为国有企业，51%为非国有企业

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