百家企业调研第8期（二）：地产公司调研总结-20210426-兴业研究-13页_1mb

百家企业调研第8期（二）总结 - 地产公司调研

核心内容概述

本期调研聚焦于地产行业，涵盖调控政策、去化和回款情况、拿地方式、表外负债及经营目标等方面。调研共涉及22家地产公司，主要分布于长三角、大湾区、京津冀等区域，行业集中度较高，多数为民营企业和部分央企、国企。

主要观点

1. 调控政策影响显著

• 集中供地制度：有助于降低土地市场热度，但对房企的资金调配、投资节奏和推盘节奏产生显著影响。融资成本低、拿地方式多元化的房企受益较大，而高周转房企运营效率受到压缩。
• 银行贷款集中度限制：推动房企合作银行多元化，区域分化加剧，一二线城市受影响较小，三四线城市影响较大。
• 三道红线政策：对负债高、土储不足、周转性弱的房企影响较大，多数房企正积极优化净负债率和现金短债比，以符合监管要求。

2. 去化率和回款率保持稳定

• 整体回款率和去化率维持在合理区间，2020年下半年回升趋势明显。
• 头部房企回款率普遍在80%以上，部分达到90%以上。
• 多数房企去化率在70%以上，部分低于该水平，但整体表现符合预期。
• 部分房企在三四线城市销售表现较弱，但整体仍保持稳健。

3. 拿地方式多元化，合作开发普遍

• 房企项目布局仍以一二线城市为主，部分强调聚焦长三角和大湾区的强三四线城市。
• 拿地方式更加多元化，包括收并购、城市更新、产业勾地等。
• 多数房企降低拿地权益比，联营合作开发成为主流；部分房企因现金储备充足而提升权益比。
• 土地储备普遍可满足2.5年以上的销售需求，显示房企具备一定抗风险能力。

4. 表外负债总体可控

• 表外负债比重普遍控制在30%以内，部分房企表外负债规模较大。
• 表外融资主要依赖银行开发贷，担保比例根据股权比例进行调整。
• 部分房企通过表外融资进行项目盘活，但成本有所上升，需谨慎控制。

5. 经营目标趋于谨慎

• 多数房企销售增长目标维持在10%-20%之间，增速较之前明显放缓。
• 投资回报率要求更加明确，降本控费成为提升经营效率的关键。
• 商业地产公司积极控制自持物业比例，盘活资产以加快现金流回正。
• 部分房企通过聚焦核心城市和区域，提升利润率和市场占有率。

关键信息

调研数据概览

• 调研企业数量：190家，其中22家为地产公司。
• 行业分布：房地产、城投、交通运输等占比最高，合计达70%。
• 区域分布：江苏、广东、浙江、北京、湖北、上海、安徽、山东等占67%。
• 企业属性：49%为国有企业，51%为非国有企业。

重要趋势

• 土地市场由“集中供地”、“三道红线”、“五档两线”等政策组合拳推动，行业集中度进一步提升。
• 房企更注重资产沉淀与经营效率，对投资回报率要求提高。
• 表外融资成为部分房企的重要补充手段，但需关注成本与风险。
• 商业地产板块在优化资产结构、加快现金流回正方面表现积极。

联系方式

• 乔永远策略团队
  电话：021-22852681
  邮箱：daizebin@cib.com.cn

• 王剑波
  电话：021-22852693
  邮箱：wangjianbo9@cib.com.cn

• 盛奕杰（产品销售）
  电话：021-22852757
  邮箱：shengyijie@cib.com.cn

• 储晨笛（研究销售）
  电话：021-22852753
  邮箱：chuchendi@cib.com.cn

• 王莹、叶琳、汤灏（兴业银行及子公司对接人员）
  邮箱与电话详见表格。

免责声明

• 本报告内容仅供参考，不构成投资建议或要约。
• 报告内容基于分析师个人判断，不代表兴业研究公司立场。
• 报告信息可能随市场变化调整，不保证及时更新。
• 任何基于本报告的决策后果由报告阅读者自行承担。