20230327-德邦证券-宏观专题_存量时代的房地产复苏有何不一样__18页_2mb

报告摘要

房地产市场复苏分析总结

核心内容

2023年1-2月，中国房地产市场出现明显回暖迹象，商品房销售面积与金额接近转正，商品住宅均价结束11连跌。然而，当前房地产复苏动能弱于前几轮周期，主要受人口增长见顶、政策放松力度有限、居民购房信心受挫及房企库存消化周期高位等因素影响。

主要观点

市场复苏表现：
- 销售端：各项指标大幅回暖，一线城市恢复最快。商品住宅销售面积同比下降0.6%，但销售额同比增长3.5%。
- 投资端：下滑幅度收窄，但未出现实质性改善，土地购置费拉动房地产开发投资回升，但土地成交表现仍低迷。
- 融资端：房地产开发资金来源降幅明显收窄，但整体仍处于负增长状态。
复苏动能偏弱的原因：
- 需求端：长期需求见顶回落，人口增长已呈见顶态势，房地产市场进入存量时代。
- 政策端：政策放松力度小于前几轮，中央政策更注重风险化解，地方政策有限调整。
- 预期端：居民购房信心受到“烂尾”和疫情等因素的冲击，持币观望情绪浓厚，新增存贷差额扩大。
- 供给端：房企商业模式面临重塑，库存消化周期处于历史高位，市场出清仍在进行。
支撑因素：
- 需求回归：2022年商品住宅销售面积超跌，未来将向长期均值回归。
- 疫情后修复：疫情结束后，积压需求释放、新增城镇人口反弹、居民收入和就业改善、房价预期改善等多重因素推动市场复苏。
- 预期改善：房价预期滞后于实际房价拐点，70城二手房价环比增长0.1%，为市场复苏提供“加速器”。
复苏展望：
- 我们预计“十四五”期间商品住宅销售的中长期需求可能在12亿平方米左右。
- 由于2022年超跌及疫情后需求释放，2023年房地产市场复苏可能略超预期，全年商品住宅销售面积可能增长3-5%。

关键信息

销售数据：
- 1-2月商品房销售面积同比-3.6%，销售额同比-0.1%，商品住宅销售面积同比-0.6%，销售额同比+3.5%。
- 二手房交易量回暖速度快于新房，一线城市和二线城市均出现显著增长。
投资数据：
- 房地产开发投资同比-5.7%，其中土地购置费同比+16.4%。
- 新开工面积同比-9.4%，竣工面积同比+8%。
融资数据：
- 房地产开发资金来源同比-15.2%，其中个人按揭贷款同比-15.3%。
- 房企债券违约金额与数量保持高位，2021年以来违约事件占比达92.9%。
人口与城镇化：
- 2022年新增城镇人口仅为646万，创42年来新低。
- 城镇人口增速预计在“十四五”期间恢复至1000-1500万区间，同比增速可能超50%。
居民预期与行为：
- 消费者预期指数降至历史低点，居民仍倾向于更多储蓄，新增存贷差额持续扩大。
- 房价预期改善滞后于实际房价拐点，二手房价格率先回暖。
政策动向：
- 中央政策聚焦于风险化解，未出台大规模刺激政策。
- 地方政府有限调整限购限售政策，房贷利率降至历史低点，但尚未出现明显反弹。

风险提示

居民收入改善偏慢：居民收入增长不及预期，可能制约购房能力。
供给端修复慢：房企融资和拿地意愿尚未明显恢复，库存消化周期仍处高位。
海外风险因素：外部经济环境不确定性可能拖累国内房地产市场复苏。

图表与数据概览

图1-6：展示1-2月商品房销售、房价、投资及土地成交数据。
图7-10：反映房地产开发、建安投资、土地购置费及土地成交情况。
图11-15：展示房地产开发资金、居民杠杆率、还贷支出占比等关键指标。
图16-24：呈现房贷利率、消费者预期、库存消化周期等变化趋势。
图25-28：显示疫情后需求释放、城镇化复苏、房价拐点与预期改善等关键信号。

结论

当前房地产市场复苏呈现出“弱复苏、慢修复”的特点，虽有短期回暖迹象，但长期需求见顶、政策刺激力度有限及居民预期低迷等因素仍制约市场持续回暖。随着疫情后需求释放、城镇化进程恢复及居民收入改善，2023年房地产市场有望略超预期，全年销售面积可能增长3-5%。然而，仍需警惕居民收入改善偏慢、供给端修复滞后及海外风险等潜在不利因素。

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