20181209-华泰证券-房地产行业周报（第四十九周）_24页_798kb

行业周报（第四十九周）总结

核心内容

本周房地产行业周报分析了2018年12月房地产市场动态，包括融资情况、板块表现、重点公司推荐、二手房市场、商品房市场、库存去化、土地市场以及城市群表现。报告指出，房地产行业整体面临融资环境严格、公司分化加剧、盈利空间收窄等挑战。

主要观点

• 债券融资放量，发行成本跃升：11月重点房企境内外债券发行总量达546.5亿元，环比增长99.0%，但综合平均成本达到8.54%，为2015年以来最高水平，主要受境外债占比高及部分房企发行高息债券影响。
• 市场整体承压：随着2018年末至2019年偿债高峰的延续，预计债券发行规模维持高位。市场降价预期、观望情绪浓厚以及去化速度放缓对房企资金链形成压力。
• 行业分化明显：龙头房企仍具备较强竞争力，未来将更加注重多元化增长，通过规模效应降低融资和土地成本，并通过并购获取优质资源。
• 二手房市场持续承压：全国二手房挂牌价指数连续两个月环比下跌，跌幅扩大；挂牌量指数止跌上扬，但整体成交量下降。

关键信息

一、板块表现

• 上周地产板块全周上涨0.07%，低于沪深300指数0.20pct。
• 细分板块表现：园区开发上涨2.88%，中介服务上涨0.48%，房地产开发下跌0.24%。

二、重点公司及动态

• TOP50上市房企2018预测PE中位值7.0倍。
• 重点推荐公司：
  • 万科A（000002.SZ）：买入评级，目标价区间28.80~32.00元，EPS分别为2.54、3.20、3.95、4.54元，P/E分别为9.98、7.92、6.42、5.58倍。
  • 金地集团（600383.SH）：买入评级，目标价区间10.44~11.31元，EPS分别为1.52、1.74、1.96、2.19元，P/E分别为6.38、5.57、4.94、4.42倍。
  • 中南建设（000961.SZ）：买入评级，目标价区间7.56~7.84元，EPS分别为0.16、0.56、0.87、1.33元，P/E分别为39.38、11.25、7.24、4.74倍。
  • 绿地控股（600606.SH）：买入评级，目标价区间7.65~8.10元，EPS分别为0.74、0.90、1.10、1.31元，P/E分别为8.31、6.83、5.59、4.69倍。

三、二手房成交情况

• 全国二手房成交126.93万平米，同比减少13.08%，环比减少1.81%。
• 一线城市：合计成交33.17万平米，同比减少0.46%，环比减少12.38%。
• 二线城市：合计成交84.96万平米，同比减少9.8%，环比增加7.12%。
• 三线城市：合计成交8.79万平米，同比减少52.51%，环比减少27.33%。

四、商品房成交情况

• 全国新房成交626.49万平米，同比增加2.98%，环比减少14.22%。
• 一线城市：合计成交91.25万平米，同比减少0.97%，环比减少17.34%。
• 二线城市：合计成交352.99万平米，同比增加13.87%，环比减少1.12%。
• 三线城市：合计成交182.26万平米，同比减少11.61%，环比减少30.69%。

五、库存去化

• 全国商品房可售面积13143.31万平米，同比增加5.47%，环比增加1.03%。
• 去化周期：64.51周，环比减少0.22周。
• 一线城市可售面积4761.7万平米，同比减少1.06%，环比增加2.36%。
• 二线城市可售面积5238.65万平米，同比增加6.46%，环比减少0.01%。
• 三线城市可售面积3142.96万平米，同比增加15.21%，环比增加0.80%。

六、土地市场

• 土地供给：百城住宅类土地供应面积2344.29万平米，环比下降9.54%。
• 土地成交：百城住宅类土地成交面积854.05万平米，环比下降19.56%；成交总价650.8亿元，环比上涨51.05%。
• 溢价率：百城住宅类土地成交溢价率为10.48%，环比上涨7.06个百分点。
• 分城市等级来看：
  • 一线城市：土地供应面积75.93万平米，环比下降33.67%；土地成交面积156.05万平米，环比上涨33.59%；土地成交总价342.72亿元，环比上涨214.41%。
  • 二线城市：土地供应面积1031.08万平米，环比下降31.20%；土地成交面积535.05万平米，环比上涨24.91%；土地成交总价267.04亿元，环比上涨42.99%。
  • 三线城市：土地供应面积1237.28万平米，环比上涨26.46%；土地成交面积162.95万平米，环比下降68.45%；土地成交总价41.04亿元，环比下降69.62%。

七、城市群表现

• 住宅类土地供应建面前三：长三角城市群（555.32万平米）、成渝城市群（392.17万平米）、西南地区（301.94万平米）。
• 住宅类土地成交建面前三：京津冀城市群（251.23万平米）、长三角城市群（136.55万平米）、长江中游城市群（159.21万平米）。
• 成交总价前三：京津冀城市群（358.21亿元）、长三角城市群（127.31亿元）、长江中游城市群（51.93亿元）。
• 成交建面TOP4城市：武汉、北京、石家庄、长春。
• 溢价率较高城市：西安（10.22%）。

风险提示

• 棚改支持力度下降，带动三四线城市成交走低。
• 房贷利率水平持续抬升。
• 需求端去杠杆超预期。

结论

房地产行业整体面临融资成本上升、市场承压、库存去化周期延长等挑战。尽管部分城市如成都、南京、合肥等地新房和二手房市场表现相对较好，但整体市场仍需关注政策调控和市场预期变化对行业的影响。建议继续关注行业优质龙头房企，如万科A、金地集团、中南建设、绿地控股等，以应对行业分化和盈利空间收窄的趋势。