20180530-东北证券-房地产行业2018年中期策略_底部待反弹_资金资源优先_43页_4mb

房地产行业2018年中期策略总结

核心内容

• 房地产行业在2018年呈现政策分化、市场回暖、融资收紧、行业集中度提升等特征。
• 政策层面坚持“因城施策、因地制宜”，对部分城市放松落户政策以刺激需求，对房价过快上涨地区加强调控。
• 房地产销售面积增速预计全年为0%，销售金额增速不超过3%，投资增速预计不低于5%，但走势为“前高后低”。
• 资金面趋紧，到位资金增速下调至0%，融资成本上升，但国资背景及优质民营房企融资风险较低。
• 行业集中度进一步提升，龙头房企扩张意愿强烈，中小房企加速退出市场。

主要观点

1. 政策导向与市场表现

• 房地产政策继续以“因城施策”为主，一线城市和部分热点二线城市调控趋严，而其他城市则通过人才引进政策刺激需求。
• 棚改货币化安置对房地产销售起到底部支撑作用，预计2018年棚改目标为580万套，与去年相比略有下降。
• 2018年房地产市场整体企稳，但部分城市仍面临销售下滑压力，预计年中销售趋势将趋稳。

2. 投资与融资环境

• 房地产投资增速受土地购置费支撑，预计全年不低于5%。但随着土地成交价款回落，土地溢价率走低，下半年土地成交楼面价有望下降。
• 融资渠道进一步收紧，非标融资受限，委托贷款净减少，房地产信托融资成本上升，发债规模有所回暖。
• 房企需面对未来三年的还债高峰期，但国资背景房企和优质民营房企融资成本相对可控。

3. 行业集中度提升

• 房企销售集中度持续提升，前10强房企销售金额占比达1/3，前100强房企销售金额占比达73.17%。
• 龙头房企凭借销售规模和资源获取能力，在市场调控和融资收紧的背景下仍具扩张优势。

4. 估值与投资建议

• 房地产板块整体估值处于历史低位，PE和PB均低于万得全A，具备一定的估值修复空间。
• 基金配置处于低位，低估值龙头股如新城控股、华侨城A、招商蛇口、万科A、保利地产等受青睐。
• 行业底部待反弹，建议关注具备资源储备和资金实力的房企。

关键信息

行业数据概览

• 成分股数量：158只
• 总市值：24457亿元
• 流通市值：19043亿元
• 市盈率：10.01倍
• 市净率：1.71倍
• 成分股总营收：19128亿元
• 成分股总净利润：1902亿元
• 成分股资产负债率：78.06%

融资情况

• 2018年1-4月房地产开发企业到位资金：48192亿元，同比增长2.1%
• 个人按揭贷款余额：22.86万亿元，占总贷款余额的18.29%
• 房地产信托融资成本：1-2年期房地产信托收益率达8.25%
• 房地产企业债券发行规模：2018年1-5月累计发行1407.98亿元，同比增长119.41%
• 海外债券发行规模：2018年1-5月为2021.41亿元，同比增长147.04%

财务数据

标的推荐

• 业绩确定性强、资源卓越的行业龙头股：新城控股、华侨城A、招商蛇口、万科A、保利地产、中国金茂
• 战略布局三四线城市的房企：新城控股、碧桂园
• 高速成长的二线房企和区域龙头：阳光城、金科股份、蓝光发展、滨江集团
• 长期看好房屋租赁和服务类房企：我爱我家、光大嘉宝、世联行

风险提示

• 调控政策进一步深化
• 货币政策超预期收紧

图表目录（关键图表）

• 图1：西安、贵阳、昆明、重庆价格指数同比
• 图2：沈阳、大连、长春、哈尔滨价格指数同比
• 图3：销售面积单月同比及累计同比
• 图4：销售金额单月同比及累计同比
• 图5：70大中城市价格指数环比
• 图6：70大中城市价格指数同比
• 图7：房地产开发投资完成额累计及当月同比
• 图8：土地购置费及土地成交价款累计同比
• 图9：本年土地购置面积累计同比
• 图10：土地购置费及房地产投资累计同比
• 图17：百城土地成交楼面价和溢价率
• 图21：开发资金来源累计同比
• 图25：上市房企净利率
• 图28：上市房企ROE
• 图30：上市房企在手货币现金
• 图31：上市房企存货
• 图32：2017年销售排行前10房企新增土储面积/销售面积
• 图37：扣除预收账款的资产负债率和净负债率
• 图39：筹资活动现金流入、筹资现金流量净额及同比增速
• 图43：房企前10、20和100强销售金额占比
• 图44：房企前10、20和100强销售面积占比
• 图47：房企前10强2018年1-4月销售金额同比增速
• 图67：2018Q1基金持仓相对标准行业配置比例
• 图69：PE估值对比万得全A
• 图70：PB估值对比万得全A
• 图71：万得全A与申万房地产指数涨幅

表格目录（关键表格）

• 表1：2018年以来各城市的人才引进政策
• 表2：2018年以来各城市的新增调控政策
• 表3：2018年以来各城市的土地流拍情况
• 表4：2017年底以来的监管重要文件
• 表5：2018年以来票面发行利率最低的5家地产公司
• 表6：2018年第一季度基金重仓前10股票

总结

2018年房地产行业在政策调控和融资收紧的双重影响下，整体呈现“底部待反弹”的趋势。行业龙头房企凭借强大的资金实力和资源储备，成为市场关注的焦点，具备较强的抗风险能力和盈利能力。同时，中小房企面临更大的资金压力，行业集中度有望进一步提升。在政策和市场双重支撑下，房地产板块具备一定的估值修复空间，建议投资者关注具备稳定增长潜力和良好财务结构的龙头企业。