房地产行业2018年中期策略：底部待反弹，资金资源优先-20180530-东北证券-43页-4mb

房地产行业2018年中期策略总结

核心内容

2018年房地产行业在政策调控、市场供需、资金面及企业盈利能力等方面呈现以下特点：

• 政策导向：延续“因城施策、因地制宜”的政策导向，部分城市放松落户政策以促进人口流入，而房价上涨过快的城市则加强调控力度。
• 市场表现：房地产市场需求端有所改善，但销售面积增速维持在0%，销售金额增速不超过3%；房地产投资增速预计不低于5%，走势为“前高后低”。
• 资金情况：房地产到位资金增速下调至0%，融资渠道收紧，尤其非标融资受限，房企需更依赖表内融资及创新融资工具。
• 盈利能力：上市房企净利率维持高位，毛利率有所提升，整体盈利能力持续修复。
• 行业集中度：行业集中度进一步提升，龙头房企销售金额和面积占比分别达1/3和47.75%，中小房企加速退出市场。
• 估值修复：房地产板块整体相对估值处于历史低位，具备一定的估值修复空间。

主要观点

政策层面

• 2018年上半年，房地产调控政策继续深化，重点城市继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。
• 人才落户政策在部分城市（如南京、天津、武汉等）得到落实，促进房地产市场需求。
• 调控政策对房价上涨过快的城市进行强化，防止市场过热。

市场表现

• 房地产销售面积增速保持在0%，销售金额增速不超过3%，部分城市出现单月销售面积负增长。
• 房地产投资增速预计不低于5%，主要依赖土地购置费支撑，但三季度后支撑作用将减弱。
• 房地产价格整体趋于“稳着陆”，一二线城市房价保持平稳，部分热点二线城市可能回调，三线城市增速进一步回落。

资金面

• 2018年1-4月，房地产开发企业到位资金同比增长2.1%，但增速回落明显，个人按揭贷款增速下降，成为主要影响因素。
• 2018年房地产信托融资成本上升，但国资背景房企仍受资金方青睐，融资成本较低。
• 未来三年为房企还债高峰期，监管机构对房企发债额度给予支持，防范金融风险。

盈利能力

• 上市房企2017年毛利率为30.03%，净利率为12.65%，2018年第一季度毛利率和净利率进一步提升。
• 房企盈利能力修复，但16、17年获取的高价地将对19年盈利形成压力。

行业集中度

• 房企前100强销售金额占比达73.17%，前10强销售金额占比达1/3，行业集中度持续提升。
• 龙头房企（如新城控股、万科A、保利地产等）销售增长迅速，扩张意愿强烈。

关键信息

调控政策

• 人才落户政策：多个城市（如南京、天津、武汉等）出台人才引进政策，促进人口流入，提升房地产市场需求。
• 限购与限售：部分城市（如兰州、大连、深圳等）加强限购、限售政策，控制房价上涨。

融资情况

• 非标融资受限：2017年非标融资大幅减少，2018年委托贷款净减少，信托通道业务萎缩。
• 表内融资为主：销售规模靠前的房企仍能获得银行信贷支持，尤其是国资背景房企。
• 创新融资：ABS和ABN发行规模增长，成为房企补充资金的重要方式。

市场表现

• 销售数据：2018年1-4月商品房销售面积同比增长1.3%，销售金额同比增长9.0%，但增速持续回落。
• 投资数据：房地产投资增速预计全年不低于5%，走势“前高后低”。
• 土地市场：土地成交楼面价和溢价率持续下行，土地供给和成交情况呈现分化趋势。

行业趋势

• 行业集中度提升：龙头房企在销售和土储方面优势明显，中小房企加速退出市场。
• 融资成本上升：房企融资成本整体上行，但国资背景和优质民营房企融资成本可控。
• 棚改货币化安置：2018年棚改目标为580万套，仍将对房地产销售形成底部支撑。

标的推荐

行业龙头股

• 新城控股：销售和营收双增长，2017年合约销售额1265亿，同比增长94%，2018年销售目标1800亿，目标增速40%以上。盈利能力强劲，毛利率和净利率均较高。
• 华侨城A：2017年归母净利润1.05元，2018年预计增长至1.32元。估值较低，PE和PB均处于历史低位。
• 招商蛇口：2017年归母净利润1.55元，2018年预计增长至1.91元。融资渠道稳定，盈利能力良好。
• 万科A：2017年归母净利润2.54元，2018年预计增长至3.14元。估值较低，具备一定的修复空间。
• 保利地产：2017年归母净利润1.05元，2018年预计增长至1.32元。融资能力强，资金风险可控。
• 中国金茂：2017年归母净利润1.05元，2018年预计增长至1.32元。在优质土储方面具有优势。

战略布局三四线城市的房企

• 新城控股：积极布局三四线城市，获取优质土储资源，受益于棚改货币化安置政策。
• 碧桂园：同样在三四线城市有较强的布局，具备一定的增长潜力。

高速成长的二线房企和区域龙头

• 阳光城：成长性强，但需关注其杠杆率和资金风险。
• 金科股份：销售和投资增长迅速，但需警惕资金压力。
• 蓝光发展：区域龙头，增长潜力大，但盈利能力有待提升。
• 滨江集团：在长三角地区有较强竞争力，未来增长可期。

长期看好房屋租赁和服务类房企

• 我爱我家：作为房屋租赁和服务类房企，未来受益于租赁市场的发展。
• 光大嘉宝：在租赁和商业地产方面有较强优势。
• 世联行：在房地产服务领域具有领先地位，未来发展前景广阔。

风险提示

• 调控政策进一步深化：可能导致房地产市场进一步趋冷。
• 货币政策超预期收紧：可能对房地产融资造成更大压力。
• 中小房企加速退出：行业集中度提升，可能带来市场格局变化。