物业研究系列二：南都物业成功过会，物业行业亮相A股舞台-20171206-安信证券-28页-2mb

南都物业成功过会：物业行业登陆A股的里程碑

核心内容概述

2017年12月5日，南都物业成功通过中国证监会发审委审核，成为首家在A股上市的物业公司。这一事件标志着物业行业正式进入A股资本市场，为行业带来了新的融资渠道和发展机遇。南都物业自2016年6月22日报送IPO申请后，经过多次修改和调整，最终顺利过会，成为物业行业资本化的重要起点。

主要观点

• 行业趋势：随着房地产存量时代到来，物业管理行业面临新的发展机遇，资本市场的关注不断上升。
• 南都物业亮点：公司业务涵盖办公、商业、住宅等多种物业类型，服务范围广泛，营收和利润稳定增长。
• IPO挑战：南都物业在IPO过程中面临营收规模、关联交易比例、社保缴纳和组织架构规范等挑战，通过注销亏损子公司、交齐社保、降低关联交易等方式加以解决。
• 募投项目：南都物业IPO募集资金主要用于公寓租赁服务、物业管理智能化、人力资源建设及社区O2O平台建设，显示出公司对多元化发展的重视。
• 行业前景：物业行业集中度提升，龙头企业规模扩大，未来发展前景广阔。

关键信息

公司概况

• 成立时间：1994年4月13日
• 注册资本：200万元
• 主要业务：提供物业管理服务及增值服务，包括清洁、绿化、维修等
• 在管面积：截至2017年6月30日，已签约项目面积达3820.49万平方米，已交付项目面积达3013.48万平方米
• 营收与利润：2017年上半年实现营收3.75亿元，归母净利润3566万元；2016年全年营收5.78亿元，归母净利润6300万元

业务构成

• 物业管理服务：占总营收的93%以上，是公司主要收入来源
• 增值服务：包括清洁、绿化、维修等，公司通过设立子公司拓展业务范围
• 区域分布：业务主要集中于浙江、江苏、上海等地，杭州地区占比最高，达58.10%

募投项目

• 公寓租赁服务：1亿元，目标为大业主物业项目及空置房项目
• 物业管理智能化系统：提升运营效率与用户满意度
• 人力资源建设：优化人员结构，降低人力成本
• 社区O2O平台建设：探索新的服务模式，提升用户体验

IPO准备过程

• 注销亏损子公司：2016年注销建德物业、北仑物业、南郡物业
• 交齐社保：社保覆盖率持续提升，截至2017年6月30日，社保覆盖率提高至70.85%
• 降低关联交易比例：2015年、2016年、2017年1-6月，关联交易占营收比例分别为3.55%、3.03%、4.96%
• 合规性调整：多次修改申报稿，补充资料、改正错误、更新财务数据等

行业分析

资本市场趋势

• A股吸引力：A股市场相比港股，融资能力强，高估值吸引更多物业企业上市
• 新三板发展：截至2017年9月30日，已有50+家物业企业在新三板上市，成为行业发展的新推动力
• 示范效应：南都物业的成功过会为其他物业企业提供了参考案例

毛利率与净利率

• 毛利率：南都物业毛利率保持在26%以上，行业排名靠前
• 净利率：南都物业净利率排名第三，与行业领先企业相比表现良好
• 计费方式：公司采用包干制和酬金制，其中酬金制毛利率较高，但管理难度较大

未来发展

• 全国化布局：计划在30个城市设立营销网点，拓展全国物业服务业务
• 智能化与O2O：通过智能化系统和O2O平台提升服务质量和效率
• 外延并购：公司通过并购扩大业务规模，提升市场份额

风险提示

• 行业发展不及预期：可能影响公司业务增长
• 物业费收缴率降低：影响公司收入和利润
• 物业费提价受阻：可能影响公司盈利能力

总结

南都物业的成功上市是物业行业资本化的重要里程碑，不仅为行业提供了新的融资渠道，也为其他物业企业树立了榜样。公司通过优化业务结构、提升合规性、拓展全国市场等策略，成功解决了IPO过程中的诸多挑战。未来，南都物业将继续拓展业务范围，提升服务质量，推动行业向智能化和O2O方向发展，实现更快速的增长。