房地产行业2026年中期策略_磨底迹象初现_新周期值得期待_37页_2mb

房地产行业2026年中期策略总结

核心内容概述

2026年房地产行业整体面临销售和投资承压的局面，但磨底迹象初现，市场开始出现积极信号。分析师胡孝宇认为，随着政策逐步放松和行业调整，房地产市场有望进入新周期，实现高质量发展。

主要观点

• 2026年H1表现：

  • 全国商品房销售面积同比下降14.60%，销售金额同比下降13.70%。
  • 房地产开发投资额同比下降13.70%，新开工面积同比下降22.00%。
  • 房地产服务子板块表现震荡下行，但部分公司在港股上市，表现相对较好。

• 2026年全年展望：

  • 销售面积预计同比下降6.74%，销售金额预计同比下降7.65%。
  • 投资额预计同比下降13.45%，新开工面积预计同比下降16.81%。
  • 房企积极去化库存，优质产品的补货将提升行业质量。

• 二手房市场分化：

  • 二手房成交占比有望持续提高，2026年前4月上海二手房成交686.77万方，为2022年以来新高。
  • 随着城镇化率和人口结构的变化，二手房将成为主要成交产品类型，新房与二手房市场将逐渐分化。

关键信息

• 政策支持：

  • 多个城市出台政策放松限购和公积金贷款，如上海“沪七条”、深圳和广州调整政策。
  • 政策旨在稳定市场预期、改善市场供需结构、推动高质量发展。

• 市场基本面：

  • 全国商品房待售面积为7.78亿方，去化周期为30.43个月，库存压力依然存在。
  • 部分头部房企毛利率有所回升，市场逐渐修复。

• 投资建议：

  • 推荐关注华润置地、招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团。
  • 建议关注绿城中国、中国海外发展（优质开发）；绿城服务（优质物管）；恒隆地产（优质商业）；绿城管理控股（代建龙头）；贝壳-W、我爱我家（中介龙头）。

风险提示

• 宏观经济不及预期的风险。
• 政策推动和实施不及预期的风险。
• 房价大幅波动的风险。
• 房屋销售不及预期的风险。
• 行业竣工不及预期的风险。

重点公司盈利预测与估值

图表与数据

• 房地产指数走势：2025年H2至2026年5月28日，房地产指数（SW）下跌6.28%，但部分月份表现上行。
• 房地产服务指数：2026年1月至5月，房地产服务指数（SW）下跌8.88%，但港股房地产服务指数上涨10.54%。
• 商品房销售面积：2026年前4月销售面积同比下降14.60%，但降幅逐渐收窄。
• 商品房销售均价：2026年前4月销售均价为9106元/平米，同比下降4.81%，但降幅收窄。
• 库存去化周期：2026年4月，29个主要城市平均去化周期为26.49个月，全国待售面积去化周期为30.43个月。
• 新开工与竣工面积：2026年前4月新开工面积同比下降22.00%，竣工面积同比下降24.00%。
• 土地市场：一线城市土地成交价同比降幅收窄，二线城市和三线城市土地成交价同比降幅相对较大，但逐渐修复。

结论

2026年房地产市场整体承压，但磨底迹象初现，行业有望进入新周期。政策支持和市场分化是推动行业复苏的关键因素，优质房企将受益于政策红利和市场修复，具备α机会。建议关注头部房企及优质物管、商业、代建和中介公司。