> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产行业2026年中期策略总结 ## 核心内容概述 2026年房地产行业整体面临销售和投资承压的局面，但磨底迹象初现，市场开始出现积极信号。分析师胡孝宇认为，随着政策逐步放松和行业调整，房地产市场有望进入新周期，实现高质量发展。 ## 主要观点 - **2026年H1表现**： - 全国商品房销售面积同比下降14.60%，销售金额同比下降13.70%。 - 房地产开发投资额同比下降13.70%，新开工面积同比下降22.00%。 - 房地产服务子板块表现震荡下行，但部分公司在港股上市，表现相对较好。 - **2026年全年展望**： - 销售面积预计同比下降6.74%，销售金额预计同比下降7.65%。 - 投资额预计同比下降13.45%，新开工面积预计同比下降16.81%。 - 房企积极去化库存，优质产品的补货将提升行业质量。 - **二手房市场分化**： - 二手房成交占比有望持续提高，2026年前4月上海二手房成交686.77万方，为2022年以来新高。 - 随着城镇化率和人口结构的变化，二手房将成为主要成交产品类型，新房与二手房市场将逐渐分化。 ## 关键信息 - **政策支持**： - 多个城市出台政策放松限购和公积金贷款，如上海“沪七条”、深圳和广州调整政策。 - 政策旨在稳定市场预期、改善市场供需结构、推动高质量发展。 - **市场基本面**： - 全国商品房待售面积为7.78亿方，去化周期为30.43个月，库存压力依然存在。 - 部分头部房企毛利率有所回升，市场逐渐修复。 - **投资建议**： - 推荐关注华润置地、招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团。 - 建议关注绿城中国、中国海外发展（优质开发）；绿城服务（优质物管）；恒隆地产（优质商业）；绿城管理控股（代建龙头）；贝壳-W、我爱我家（中介龙头）。 ## 风险提示 - 宏观经济不及预期的风险。 - 政策推动和实施不及预期的风险。 - 房价大幅波动的风险。 - 房屋销售不及预期的风险。 - 行业竣工不及预期的风险。 ## 重点公司盈利预测与估值 | 股票代码 | 股票名称 | EPS (2025A) | EPS (2026E) | EPS (2027E) | PE (2025A) | PE (2026E) | PE (2027E) | 投资评级 | |----------|------------|------------|------------|------------|------------|------------|------------|----------| | 1109.HK | 华润置地* | 3.15 | 3.16 | 3.20 | 9.69 | 9.66 | 9.54 | 推荐 | | 001979.SZ | 招商蛇口 | 0.11 | 0.14 | 0.19 | 74.91 | 58.86 | 43.37 | 推荐 | | 600048.SH | 保利发展 | 0.09 | 0.14 | 0.16 | 57.44 | 36.93 | 32.31 | 推荐 | | 002244.SZ | 滨江集团 | 0.68 | 0.77 | 0.81 | 13.22 | 11.68 | 11.10 | 推荐 | ## 图表与数据 - **房地产指数走势**：2025年H2至2026年5月28日，房地产指数（SW）下跌6.28%，但部分月份表现上行。 - **房地产服务指数**：2026年1月至5月，房地产服务指数（SW）下跌8.88%，但港股房地产服务指数上涨10.54%。 - **商品房销售面积**：2026年前4月销售面积同比下降14.60%，但降幅逐渐收窄。 - **商品房销售均价**：2026年前4月销售均价为9106元/平米，同比下降4.81%，但降幅收窄。 - **库存去化周期**：2026年4月，29个主要城市平均去化周期为26.49个月，全国待售面积去化周期为30.43个月。 - **新开工与竣工面积**：2026年前4月新开工面积同比下降22.00%，竣工面积同比下降24.00%。 - **土地市场**：一线城市土地成交价同比降幅收窄，二线城市和三线城市土地成交价同比降幅相对较大，但逐渐修复。 ## 结论 2026年房地产市场整体承压，但磨底迹象初现，行业有望进入新周期。政策支持和市场分化是推动行业复苏的关键因素，优质房企将受益于政策红利和市场修复，具备α机会。建议关注头部房企及优质物管、商业、代建和中介公司。