20150914-中投证券-债券市场调研报告_浙江地区房地产企业调研纪要-转型思变箭在弦上_13页_1mb

债券市场调研报告（2015-09-14）总结

核心内容概述

本报告聚焦于2015年9月对浙江地区三家房地产企业——荣安地产、银亿股份、滨江集团的调研情况，分析其经营状况、财务结构及债券发行相关事项，为投资者提供信用分析依据。

行业分析

• 市场现状：2015年2季度以来，一、二线城市房地产销售有所回暖，但持续性不确定。全国商品房待售面积持续增长，库存压力大。
• 发展趋势：国内人口拐点已现，住房自有率和人均住房面积处于高位，行业需求将逐步放缓，高增长时期已过，行业集中度提升，进入“白银时代”。
• 房企策略：行业进入转型阶段，多数房企采取保守策略，减少新增土地储备，关注去库存。同时，部分企业开始尝试多元化经营或轻资产转型。

荣安地产调研要点

公司概况

• 成立于2009年，借壳上市，实收资本10.61亿元。
• 主要项目位于宁波，属于区域型房企。
• 主体评级为AA，发行债券为15荣安债。

经营情况

• 2014年销售金额为7.3亿元，规模较小。
• 采取保守发展战略，2013年以来资产负债表持续收缩。
• 2014年1月后无新增土地储备，销售回款和公司债资金有效补充现金流。
• 项目去化情况良好，预计2017年可完成现有土地储备开发。

转型策略

• 提出“一体两翼”战略，以房地产为主，大健康和金融投资为辅。
• 未来资金需求将随着转型推进而增加。

资金与融资

• 融资成本约6.7%，无信托融资。
• 2015年1-6月货币资金为4.1亿元，资产负债率45.3%。
• 2015年下半年计划购置土地支出不超过3亿元，预计2016年有项目交付。

信用评估

• 当前公司债券安全性较高，但需关注转型节奏和资金需求变化。

银亿股份调研要点

公司概况

• 成立于1998年，实收资本4.74亿元。
• 主要项目位于宁波、上海、南昌、沈阳等地，主体评级未公布。
• 拟发行不超过28亿元的公司债券（公开18亿元，非公开10亿元）。

经营情况

• 主力项目位于宁波，其他城市如上海、南昌、沈阳也有布局。
• 土地储备区域一般，但部分土地成本较低，有助于利润空间。
• 综合融资成本约10%，包含高息信托融资，剔除预收后资产负债率偏高（74.6%）。
• 近年经营现金流均为净流出，资金压力明显。

投资计划

• 公司拟投资跨境电商项目，但短期内仍以房地产为主。
• 若无法加快去化和获取低息资金，偿债压力将逐年增加。

信用评估

• 公司信用风险较高，需关注其资金结构和偿债能力。

滨江集团调研要点

公司概况

• 成立于1996年，实收资本13.52亿元。
• 项目主要位于浙江省内，其中杭州占比50%-60%。
• 拟发行公司债和中票合计30亿元，主体评级未公布。

经营情况

• 2014年为杭州房地产销售前三甲，2015年1-8月销售158亿元，单月销售冠军。
• 以中高端项目为主，坚持精装策略，具备一定的品牌影响力。
• 部分三、四线城市项目盈利较弱，公司采取谨慎策略，不轻易追加投资。

转型策略

• 向轻资产代建业务延伸，代建管理费收入稳定。
• 利用留存利润进行股权投资，寻求多元化发展。

资金与融资

• 平均融资成本约6%，主要为银行贷款。
• 无信托融资，开发贷与物业贷为主，融资灵活。
• 拟发行债券30亿元，但尚未获批，定增仍在受理中。

信用评估

• 公司短期信用资质恶化风险较小，但需关注中高端项目去化压力和转型前景。

调研小结

• 行业共识：三家房企均认为房地产行业进入“白银时代”，销售增长放缓，项目收益率持续下滑。
• 投资策略：房企普遍采取保守策略，控制新增土地储备，关注去库存，避免高风险投资。
• 转型趋势：三家房企均在探索多元化经营，如大健康、金融投资、轻资产代建等，但转型节奏和资金投入将影响其未来偿债能力。
• 风险提示：银亿股份因高息债务和现金流压力，信用风险较高；荣安地产因规模较小和转型不确定性，需关注其未来资金需求；滨江集团虽有较好市场地位，但需关注中高端项目去化速度和转型效果。

关键信息

总结

2015年房地产行业进入调整期，需求放缓，库存压力大，房企普遍采取保守策略。三家调研房企均表现出转型迹象，但其信用风险仍需关注。荣安地产因去化良好和转型初期，短期债券安全性较高；银亿股份因高息债务和现金流问题，信用风险较大；滨江集团虽有较好市场地位，但需关注中高端项目去化及转型效果。投资者应关注房企的转型节奏、资金需求和财务状况，以判断其债券的持有价值和风险。