20170727-天风证券-房企境外融资又掀高潮_地产海外发债节奏变化的逻辑_19页_1mb

地产海外发债节奏变化的逻辑总结

核心内容

本文分析了2017年中国内地房地产企业境外发债的回暖现象，探讨了境内境外融资周期转换的原因及每次地产企业海外发债节奏变化背后的政策逻辑和历史规律。文章指出，房地产企业海外融资规模陡然增长的主要原因是境内融资环境趋紧，外部融资环境相对宽松，人民币升值降低了融资成本，以及部分房企在海外上市，拓展了融资渠道。

主要观点

• 融资环境变化：国内房地产企业融资受限，境内政策收紧导致房企融资难度加大，而海外融资渠道相对宽松，成为房企缓解资金压力的重要手段。
• 人民币升值：人民币升值降低了房企海外发债的成本，使其在国际市场上更具竞争力。
• 政策推动：2016年发改委取消企业外债额度审批，实行备案登记制，为房企境外发债提供了便利。
• 历史规律：地产企业海外发债的大幅回升通常与国内融资环境恶化、外部流动性紧缩相关，如2005年、2010年、2013年及2017年等。

关键信息

1. 境内企业境外发债概况

• 截至2017年7月25日，中资企业境外发债金额累计达56332亿人民币，其中房地产企业发行的债券占重要部分。
• 房地产企业境外发债以美元为主，占比达96.88%，港元债券仅占3.12%。
• 截至2017年7月25日，中资房地产企业境外存续债券共227只，外债规模合计5766亿元人民币。
• 2017年5月至7月，中资房地产企业共发行离岸债券32只，发行总额达1213.12亿元人民币。

2. 地产海外融资陡然上升的原因

• 2005年：房地产行业高速发展，大量房企在港上市，人民币升值降低了融资成本。
• 2010年：国内房地产融资政策收紧，外部流动性紧缩，房企转向海外融资以缓解资金压力。
• 2013年：国内融资政策进一步收紧，银行项目贷款成本上升，而海外融资环境相对宽松，融资成本较低。
• 2017年：国内融资政策持续收紧，房企面临较大的债务到期压力，海外融资再次成为重要补充。

3. 境内房企境外发债概况

• 发行期限和币种分布：主要以1年期、3年期、5年期债券为主，美元债占主导，港元债占少数。
• 发行方式：大部分房企选择上市交易，上市地点以香港和新加坡为主，未上市的较少。
• 息票利率分布：2017年5月至7月，新发债券票面利率主要集中在6% - 8%之间，最高为9.375%。
• 评级分布：多数房企境外发债为投机级评级，少数如中国建筑等为中高评级。
• 到期情况：2017年下半年，境内房企将有27只境外债券到期，待偿本金达461.44亿元人民币。

风险提示

• 房地产融资政策进一步收紧可能导致流动性风险。
• 房企在境外融资虽然成本较低，但依然面临较高的票息成本，存在一定的财务压力。

历史回顾

• 1993年：越秀地产发行第一笔美元债，开启房企海外融资之路。
• 2005年：房企海外发债进入上升阶段，人民币升值降低融资成本。
• 2010年：国内融资政策收紧，房企转向海外融资。
• 2013年：国内融资环境进一步恶化，房企债务到期压力增大，海外融资成为重要补充。
• 2017年：国内融资环境持续收紧，房企海外融资再度升温，成为融资的重要渠道。

结论

房地产企业境外发债的节奏变化与国内融资环境密切相关，每次海外融资规模陡增的背后都伴随着境内融资政策的收紧和外部融资环境的宽松。人民币升值、海外上市及政策支持是推动房企境外融资的重要因素。然而，随着国内融资政策的进一步收紧，房企面临较大的流动性风险，需谨慎应对。