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地产企业海外发债降温了吗？总结

核心内容

2017年，中国房地产企业海外发债受到政策调控，融资环境趋紧。境内和境外融资渠道均受到限制，房地产企业面临较大的资金压力。尽管在2016年四季度至2017年第一季度，房企海外发债一度火热，但随着政策收紧，融资规模出现明显下降。整体来看，房地产企业海外发债的势头有所放缓，但尚未完全停止。

主要观点

• 境内融资收紧：自2016年10月起，发改委和上交所、深交所等机构出台多项政策，限制房地产企业通过企业债、公司债等方式融资，尤其是禁止用于商业地产项目。2017年5月，发改委基本停止向房地产企业发放海外发债批文。
• 境外融资降温：虽然2016年四季度至2017年第一季度，房企境外发债规模较大，但进入2017年第二季度，境外发债数量和规模明显下降，仅发行8只美元债，合计融资22.37亿美元，仅为3月份融资规模的一半。
• 融资成本上升：美元债融资成本有所上升，且境外发债门槛提高，融资难度加大。多数房企境外债券的票面利率集中在4%-6%和6%-8%之间，不存在超高票息债券。
• 流动性风险增加：2017年境内房企仍有19只境外债券到期，待偿本金达253亿元。2019年债务到期压力最大，达到1258.58亿元。
• 企业性质影响融资：国企和央企在境外发债方面相对更为稳定，而民企由于资质较差，面临更大的融资压力。

关键信息

境内融资收紧情况

• 2016年10月：上交所、深交所发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，明确房地产企业不得用公司债资金购置土地。
• 2016年11月：发改委发布《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，严格限制企业债用于商业性房地产项目。
• 2017年2月：证监会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》，限制私募资管计划向房地产企业融资。
• 2017年5月：银监会将违规房地产信托业务列为检查重点，发改委基本停止发放海外发债批文。

境外发债概况

• 发行规模：2016年四季度至2017年5月，中资房地产企业共发行离岸债券50只，规模达1202亿元人民币。
• 币种分布：美元债券占90%，港币债券占10%。
• 发行期限：以3年期和5年期为主，到期集中于2020年和2022年。
• 发行方式：大部分选择上市交易，流动性较好。
• 评级分布：多数为中等信用评级或投机级评级，仅方兴光耀有限公司获得Baa3评级。

风险提示

• 政策调控：房地产政策持续收紧，外部融资来源不及预期。
• 流动性风险：房企需加快去库存，回归银行贷款等传统融资方式，以应对债务集中到期压力。
• 资质差异：民企融资压力大于国企，前期经营激进的企业面临更大挑战。

境外发债特点分析

发行规模

• 2016年四季度至2017年第一季度，境外融资规模大幅上升，仅2017年3月就有中国恒大等企业发行57亿美元美元债。
• 2017年第二季度起，境外发债规模明显下降，仅发行22.37亿美元。

发行期限和币种分布

• 期限：以3年期和5年期为主。
• 币种：美元债券为主，港币债券为辅。

发行方式

• 上市交易：大多数境外债券选择上市交易，主要上市地点为香港和新加坡。
• 未上市：仅1只未上市，流动性相对较好。

息票利率分布

• 息票利率主要分布在4%-6%和6%-8%区间，不存在10%-12%或12%-14%的超高票息债券。
• 中国恒大发行的7年期美元债票面利率最高达9.5%。

评级分布

• 境外发债的房企普遍评级不高，多为BB-至B3之间。
• 方兴光耀有限公司为境外评级最高的企业，获得BBB评级。

到期情况

• 2017年境内房企有19只境外债券到期，待偿本金达253亿元。
• 2019年债务到期压力最大，达到1258.58亿元。
• 2016年四季度以来新发债券主要集中在2020年和2022年到期。

附录：境内房企境外发债基本情况一览表

• 中国恒大：发行3期美元债，规模达25亿美元，票面利率分别为7%、8.25%和9.5%。
• 方兴光耀有限公司：境外评级为BBB，境内主体为金茂集团有限公司。
• 万科地产(香港)有限公司：发行2只美元债，规模分别为41.2188亿元和15.114亿元。
• 合景泰富：发行2只美元债，规模分别为17.1745亿元和34.35亿元。
• 碧桂园：发行3只美元债，规模分别为24.044亿元、37.78亿元和51.52亿元。
• 中骏置业：发行2只美元债，规模分别为34.35亿元和24.04亿元。
• 其他房企：如中国奥园、禹洲地产、金轮天地控股等，均在境外发债，但规模较小。

图表目录

• 图1：中资房地产企业离岸债券发行规模（按季度统计）
• 图2：2016年第四季度至今中资房地产企业境外融资规模（单位：人民币，亿元）
• 图3：境内房企境外新发离岸债发行币种（单位：只）
• 图4：境内房企新发离岸债发行期限（单位：只）
• 图5：境内房企境外发债上市地点分布（单位：只）
• 图6：境内房企新发离岸债上市地点分布（单位：只）
• 图7：境内房企境外存续债券票息利率分布（单位：只）
• 图8：境内房企新发离岸债票息利率分布（单位：只）
• 图9：新发离岸债券的境内房企境外评级（单位：只）
• 图10：新发离岸债券的境内房企境外评级区间（单位：只）
• 图11：境内房企存续离岸债券到期期限分布（单位：亿元）
• 图12：境内房企新发离岸债券到期期限分布（单位：亿元）

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