2022中国商业地产发展白皮书_35页_3mb

报告摘要

2022年中国商业地产发展白皮书总结

核心内容概览

2022年，中国商业地产市场在经济下行压力和疫情影响下，整体表现疲软，供需两端均有所下滑。然而，随着疫情防控措施逐步优化，市场复苏迹象显现，商业地产行业进入存量时代，存量资产盘活和更新改造成为重要发展方向。企业层面，头部房企聚焦核心城市，加快轻资产运营和科技赋能，提升经营质量。资产证券化成为拓宽融资渠道的重要手段，尤其以一二线城市的零售和办公物业为主。

主要观点

市场表现：
- 新房市场：1-5月全国商办开发投资额同比下降7.8%，新开工面积下降29.2%，销售面积增长11.5%。
- 租赁市场：商业街商铺租金整体下跌，重点城市写字楼租金环比微跌，部分城市空置压力较大。
- 大宗交易：写字楼交易占比最高，上海交易最为活跃；房企为缓解资金压力，出售优质物业。
- 土地市场：商办用地成交规模同比降幅约四成，楼面价上涨5.1%，一线城市成为房企重点布局区域。
企业表现：
- 投资布局：聚焦核心城市及东部发达城市群，适度外拓。
- 经营策略：科技赋能、创新服务、轻资产运营成为主要手段。
- 资产证券化：CMBS/CMBN发行规模同比上升，以一二线城市零售及办公物业为主。
趋势展望：
- 存量时代：存量资产盘活和更新改造空间巨大，成为城市商业焕新的重要方式。
- 多业态、体验式：购物中心向多元化、体验式发展，主题式、沉浸式体验成为趋势。

关键信息

1. 商业地产市场表现

商办新房市场：
- 1-5月全国商办开发投资额同比下降7.8%，新开工面积同比下降29.2%，销售面积增长11.5%。
- 区域差异显著，西藏、天津、吉林、宁夏等省市降幅超50%，湖北、浙江、青海增长，其中湖北增幅最大达26.3%。
商办租赁市场：
- 商业街商铺租金整体下跌，上半年环比下跌0.46%，二季度写字楼租金环比下跌0.08%。
- 重点城市写字楼空置率普遍较高，部分城市空置率超25%。
商业地产大宗交易：
- 2022年1-5月大宗交易宗数减少41宗，交易金额下降42.9%。
- 写字楼交易占比最高（约25%），上海交易最活跃，杭州、成都、苏州等城市交易金额较高。
- 内资企业主导大宗交易市场，占比约85%。
商办土地市场：
- 全国300城商办用地推出及成交面积同比分别下降33.1%和41.1%。
- 成交楼面均价上涨5.1%，一线城市涨幅明显，三四线城市成交楼面均价同比下跌7.2%。
- 一线城市土地出让金占比提升至25.0%，二线城市下降至41.1%，三四线城市下降至33.9%。

2. 企业表现与策略

投资布局：
- 头部企业聚焦核心城市，如上海、深圳、广州、杭州等。
- 宝龙商业、星盛商业、中粮大悦城等企业持续布局长三角、珠三角等区域。
经营策略：
- 科技赋能：华润万象生活、宝龙商业、星盛商业等通过数字化、智能化手段提升运营效率。
- 轻资产运营：头部房企如宝龙、新城控股、中粮大悦城等积极拓展轻资产项目，降低资本开支。
- 业态升级：购物中心向体验式、多元化方向发展，注重品牌引入和内容创新。
资产证券化：
- 2022年上半年CMBS/CMBN发行规模同比上升8.2%，以一二线城市零售及办公物业为主。
- 类REITs仅发行2单，但基础设施REITs试点已启动，为未来商业地产证券化提供路径。