2020中国商业地产行业研究报告

2020年中国商业地产行业研究报告总结

核心内容概述

2020年中国商业地产行业在“双循环”政策背景下，经历了疫情冲击、消费转型、线上零售增长放缓等多重挑战，同时展现出新的发展趋势。行业整体从规模扩张转向存量运营，企业更加注重品牌打造和科技赋能，以实现精细化运营和高质量发展。通过分析市场和企业表现，报告揭示了商业地产在新时代的机遇与挑战。

主要观点

1. 经济背景与消费趋势

   • 2020年全球经济衰退，但中国成为唯一保持正增长的主要经济体，经济韧性凸显。
   • 消费对GDP增长的贡献率较高，成为经济发展的主要动力，但增速放缓，消费结构不断优化。
   • “Z世代”消费群体成为商业地产新的增长点，注重体验、个性和健康，推动业态升级。
   • 线上零售增速放缓，线上线下消费走向平衡，线下体验感不可替代，为商业地产释放更多空间。

2. 市场趋势与运营转型

   • 商业地产市场进入存量运营时代，商业营业用房新开工面积连续七年递减，投资情绪下降。
   • 一线城市商业营业用房销售开工比仅为0.35，表明市场更依赖持有运营。
   • 未来增量市场机遇集中在核心城市及都市圈外围，而存量市场则依赖运营能力提升。

3. 企业表现与发展趋势

   • 头部企业聚焦一二线城市，注重品牌打造与科技赋能，实现高质量增长。
   • 轻资产运营模式逐渐成为行业趋势，部分企业已实现分拆上市，获得资本市场认可。
   • 企业通过多元化品牌体系、精细化运营和数字化平台提升招商能力和运营效率。

关键信息

一、市场供需变化

• 商业营业用房投资下降：2020年商业营业用房开发投资额为13076亿元，同比下降1.1%，占房地产开发投资比重降至9.2%。
• 新开工面积减少：2020年商业营业用房新开工面积同比下降4.9%，施工面积同比下降7.2%，竣工面积同比下降20.3%。
• 区域差异明显：一线城市人均购物中心面积达1.86平米，二线城市为1.56平米，三四线城市为0.54平米，未来增量市场集中于核心城市。

二、企业战略与运营模式

• 龙湖集团：

  • 聚焦一、二线城市，适度下沉至强三线城市，布局六大城市群。
  • 品牌体系包括“天街”、“星悦荟”、“家悦荟”，形成差异化经营。
  • 科技赋能与精细化运营，实现有质量增长，2020年上半年租金收入同比增长22.3%，出租率94.7%。

• 宝龙商业：

  • 实现“商业运营+住宅物管”双轮驱动，成为港股首家轻资产商业运营服务商。
  • 科技赋能构建线上生态系统，提升客户与商户体验。
  • 拥有庞大租户品牌库，与超500个品牌合作超过五年，有效提升招商能力。
  • 业务收入主要来自长三角地区，占比达61.3%，2020年上半年业务收入同比增长12.8%。

• 星盛商业：

  • 首家港股纯商业运营第一股，品牌体系涵盖五大购物中心品牌与五大主题店。
  • 品牌与运营能力突出，打造如COCOPark等标杆项目，吸引大量客流。
  • 与星河控股形成协同效应，业务规模稳步增长，2020年9月30日经营业务收入同比增长6.7%。

未来展望

• 存量运营成为主流：商业地产将更注重运营能力，提升商业价值，实现可持续发展。
• 轻资产模式兴起：更多开发商可能剥离商业运营板块独立上市，拓宽融资渠道，接受市场监督。
• 区域发展不均衡：一线城市存量市场饱和，未来增长点在二线及强三线城市。
• 科技赋能与品牌建设：数字化平台和品牌体系是提升商业地产竞争力的重要手段。

企业成功经验总结

1. 聚焦核心城市：企业普遍选择在经济发达、消费能力强的一二线城市布局，避免盲目扩张。
2. 构建多元品牌体系：通过差异化品牌定位满足不同客群需求，增强市场竞争力。
3. 科技赋能运营：数字化平台提升运营效率，优化客户与商户体验，增强项目吸引力。
4. 轻资产运营模式：提升资本运作效率，实现业务独立发展，增强企业灵活性与可持续性。

附：研究主办与数据支持

• 研究主办：中指研究院、中国房地产指数系统
• 数据支持：CREIS中指数据