房地产资产证券化专题系列二：9类ABS增信条款全解析：以房地产ABS为例_11页_1mb

报告摘要

9类ABS增信条款全解析：以房地产ABS为例

核心内容概述

本文围绕房地产ABS的增信条款展开，系统梳理了9类增信措施，分为内部增信与外部增信两大类。内部增信主要通过产品结构设计实现，如优先/次级分层、超额现金流覆盖、信用触发机制等；外部增信则依赖第三方机构的支持，如差额支付承诺、流动性支持承诺、维好承诺、评级下调承诺、抵押/质押担保等。文章还通过两单ABS违约案例，分析了各类增信措施的实际效果，并指出增信措施的有效性受多种因素影响。

主要观点

内部增信措施

优先/次级分层
- 最常用增信措施，次级持有人（多为原始权益人）在现金流不足时优先承担损失，保护优先级ABS。
- 2019年房地产ABS中，67.3%设置分层，其中购房尾款ABS、物业费ABS和类REITs 100%设置分层。
- 供应链ABS的增信效果最弱，仅48.7%设置分层，次级占比多在0-1%之间；类REITs的增信效果最强，73.9%次级占比超过10%。
- 部分ABS设置中间级，如物业费ABS最多可达10层。
超额现金流覆盖
- 基础资产现金流需覆盖优先级ABS的本息支出，覆盖倍数通常在1-1.5之间，类REITs整体最高。
- 供应链ABS一般不设超额现金流覆盖。
信用触发机制
- 触发条件包括权益完善事件、加速清偿事件和提前终止事件。
- 机制可在信用风险恶化时重新安排现金流支付顺序，防止风险进一步扩散。
权利维持费
- 由优先收购权人支付，当现金流不足时优先用于支付本息，对优先级ABS形成保护。
- 常见于类REITs，在物业费ABS中也有应用。

外部增信措施

差额支付承诺
- 承诺人需在现金流不足时补足差额，保障优先级ABS本息偿付。
- 供应链ABS承诺人多为最终债务人母公司，其他类型ABS多为原始权益人或其母公司。
流动性支持承诺
- 由流动性支持机构在回售行权日前买入未退出的优先级ABS，保障投资者本金。
- 一般为原始权益人或其母公司。
维好承诺
- 承诺人提供资金、管理等支持，保障原始权益人稳定经营。
- 不等同于代偿债务，仅在承诺人明确表示承担债务责任时才可视为代偿。
评级下调承诺
- 当特定分层ABS的跟踪评级下调至特定级别以下时，承诺人需出资收购该分层的全部ABS。
- 一般为原始权益人。
抵押/质押担保
- 资产抵押担保用于CMBS和类REITs，借款人以其持有的物业或未来租金收入作为担保。
- 抵质押担保可起到补充保障作用，但其效果取决于资产变现能力和抵押物价值。

关键信息

增信措施效果分析

内部增信：优先/次级分层效果与次级占比、偿付顺序、基础资产分散性等有关；若次级占比低，增信效果弱。
外部增信：差额支付承诺、流动性支持承诺、担保等的有效性取决于承诺人/担保人的信用状况；若承诺人陷入财务困境，增信效果可能显著下降。
案例分析：
- “14益优01”因原始权益人信用未弱化，成功兑付；
- “14益优02”和“18北大科技ABN001”因承诺人/担保人信用弱化，未能履行增信义务，导致违约。