房地产资产证券化专题系列四：60家房企案例看5类ABS如何影响房企报表-20200822-安信证券-12页_623kb

房地产ABS对房企财务报表的影响分析总结

核心内容

房地产资产证券化（ABS）已成为房企重要的融资渠道之一。本文通过对60家房企（港股29家，A股31家）的案例分析，探讨了五类房地产ABS对财务报表的具体影响，包括是否涉及出表、涉及哪些报表项目，以及在统计有息负债时可能存在的遗漏风险。

主要观点

1. ABS分类与出表判断

房地产ABS主要分为五类：供应链ABS、购房尾款ABS、物业费ABS、CMBS和类REITs。其中，只有类REITs可能涉及出表判断，其余四类ABS通常不涉及出表。

• 未来资产：购房尾款ABS、物业费ABS，不涉及出表。
• 现时资产：供应链ABS、CMBS，原始权益人非房企或不涉及出表。
• 类REITs：底层资产出售给SPV，可能涉及控制权变更，需根据三个要素判断是否出表。

2. 涉及的报表项目

ABS在会计处理上具有灵活性，可能涉及以下报表项目：

• 港股：借款、证券化安排的收款、贸易及其他应付款等。
• A股：应付债券、长期借款、长期应付款、其他流动负债、其他非流动负债等。

3. 对房企报表的影响

• 购房尾款ABS：房企收到资金时新增一项负债，港股房企主要计入“借款”和“证券化安排的收款”，部分计入“贸易及其他应付款”；A股房企则主要计入“应付债券”、“长期借款”等。
• 物业费ABS与CMBS：会计处理相似，港股房企计入“借款”和“证券化安排的收款”，A股房企计入“应付债券”、“长期应付款”等。
• 供应链ABS：主要涉及应付账款二级科目变更，对报表影响较小。
• 类REITs：是否出表需判断三个要素（权力、可变回报、相关性）。若房企持有次级份额比例高、担任管理人、提供增信措施或支付大额权利维持费，则类REITs较难出表。

关键信息

1. 报表影响差异

• 港股房企：购房尾款ABS部分计入“贸易及其他应付款”，易被遗漏。
• A股房企：购房尾款ABS部分计入“其他流动负债”或“长期应付款”，统计有息负债时易被忽略。

2. 常见会计处理方式

• 购房尾款ABS：港股63.6%计入“借款”，9.1%计入“证券化安排的收款”，18.2%计入“贸易及其他应付款”；A股64.3%计入“应付债券”，21.4%计入“长期应付款”，14.3%计入“其他流动负债”。
• 物业费ABS与CMBS：港股64.3%计入“借款”，28.6%计入“证券化安排的收款”；A股36.8%计入“应付债券”，26.3%计入“长期应付款”或“长期借款”，10.5%计入“其他非流动负债”。
• 供应链ABS：仅涉及应付账款科目调整，不计入其他负债科目。
• 类REITs：若不出表，计入“长期借款”或“其他非流动负债”等科目。

3. 风险提示

• 宏观经济超预期：可能影响ABS的现金流回收。
• 政策超预期：可能对ABS发行和出表判断产生影响。

易被遗漏的ABS

• 港股：龙光、正荣、中骏、弘阳地产等房企将购房尾款ABS计入“贸易及其他应付款”，易被遗漏。
• A股：新城控股、华发股份将购房尾款ABS计入“其他流动负债”；中南、建发、大悦城、迪马、北辰将购房尾款ABS计入“长期应付款”；金地、华发计入“其他非流动负债”。

总结

• 供应链ABS：对报表影响较小，仅调整应付账款科目。
• 购房尾款ABS：增加负债，但科目处理差异较大，统计有息负债时需注意。
• 物业费ABS与CMBS：会计处理相似，多数计入长期负债科目。
• 类REITs：是否出表需综合判断，对报表影响较大。

附录：部分房企ABS报表项目示例