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BSI 对 CEBS 咨询文件的立场总结

核心内容

BSI（德国房地产协会联合会）就 CEBS（欧洲银行监管委员会）于 2008 年 5 月 22 日发布的咨询文件发表立场，该文件涉及欧盟指令 2006/48/EG（附录 VII，第 2 部分，第 15 点）中“中型企业”条款的废除。BSI 强烈反对废除该条款，并呼吁保留“中型企业”的可选标准，以维护德国房地产行业的长期融资机制。

BSI 与房地产行业的立场

BSI 是德国房地产行业最重要的协调性组织，代表了多个房地产协会和联合会，旨在提高房地产行业在政治和公众中的地位，并改善其法律、财政和政治环境。其成员包括以下主要协会：

• BFW（德国自由房地产与住房公司协会）：代表约 1,600 家成员企业，管理约 320 万套住房。
• GdW（德国住房与房地产企业协会）：代表近 3,000 家住房企业，管理约 620 万套住房，约 1300 万人居住其中。
• Haus & Grund 德国：代表约 85 万业主，其中约 3100 万套住房属于私人业主，占德国住房总量的 80%，其中约 1400 万套为出租性质。
• IVD（德国房地产顾问协会）：由 RDM 和 VDM 合并而成，代表 6000 名房地产顾问、管理员、财务服务提供商、建筑评估师等。

此外，BSI 还包括以下专业组织：

• Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter（BFW）：代表约 400 家成员企业，管理约 55 万套住房及商业物业，总价值达 470 亿欧元。
• Dachverband Deutscher Immobilienverwalter（DDIV）：德国最大的房地产管理专业组织，管理约 140 万套住房，总面积达 840 万平方米。
• vdp（德国抵押贷款银行协会）：德国房地产融资领域的重要组织，拥有 34 家附属金融机构，市场份额超过 50%（商业房地产）和 25%（住房）。
• VGF（封闭型房地产基金协会）：代表封闭型房地产基金行业，年投资规模达 231 亿欧元，成员市场占有率近 160 亿欧元，占市场总量的三分之二。

关于“中型企业”条款的立场

欧盟指令 2006/48/EG 的背景

欧盟指令 2006/48/EG 要求银行对房地产投资进行风险评估，并引入了“内部评级法”（IRB 方法）来计算资本要求。该指令为中小企业提供了豁免，允许成员国将“中型企业”的资产总额和年营业额标准设定为 5 亿欧元或 10 亿欧元，以减轻其资本要求。

德国房地产行业的融资特点

德国房地产投资以长期抵押贷款为主，通常由住宅房地产（RRE）作为抵押物。这种融资方式在历史上为投资者和租户提供了高度的安全性，且风险较低。房地产投资通常依赖借贷资金，平均自有资本比例在 15% 至 25% 之间，因此长期融资对于行业至关重要。

对“中型企业”条款的依赖

BSI 指出，德国房地产企业通常符合“中型企业”的标准（资产和营业额低于 5 亿欧元），因此依赖该条款以避免过高的资本要求。若取消该条款，将对房地产行业造成不利影响，特别是在长期融资文化占主导的国家。

保留“中型企业”可选标准的必要性

BSI 倡导继续保留“中型企业”可选标准，认为这一条款对房地产行业具有特殊意义。在过去的咨询过程中，欧盟已尊重成员国的可选标准，允许部分国家采用 10 亿欧元的更高标准。德国及其他一些国家（如奥地利、马耳他、葡萄牙和列支敦士登）已采用这一可选标准，表明其在房地产融资方面的长期需求。

主要观点与关键信息

• 房地产行业的重要性：德国房地产行业在社会和经济中具有重要作用，涉及大量住房投资和长期融资。
• 融资结构特点：德国房地产融资以长期抵押贷款为主，依赖住宅房地产作为抵押物，具有较低风险。
• “中型企业”条款的必要性：该条款对房地产企业至关重要，有助于降低资本要求，支持长期投资。
• 反对取消可选标准：BSI 强烈反对取消“中型企业”的可选标准，认为这将对行业产生负面影响。

总结

BSI 认为，欧盟指令 2006/48/EG 中的“中型企业”条款对于德国房地产行业具有关键意义。该条款允许企业以较低资本要求进行长期融资，符合德国房地产行业的融资文化与实践。因此，BSI 倡导继续保留这一可选标准，以保障行业的稳定发展。