20240107-国金证券-房地产行业研究_金融支持住房租赁_三大工程加速推进_6页_1004kb

行业点评：房地产与住房租赁政策分析

一、近期政策动向

1. 金融支持住房租赁市场发展

   • 2024年1月5日发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（17条），相比2023年2月版征求意见稿内容更细化，涵盖基本原则、产品创新、信贷支持、债券融资、REITs试点等四大领域。
   • 支持范围扩大：从改建扩展至改建和运营长期租赁住房，鼓励盘活存量房屋。
   • 金融工具：扩大住房租赁贷款支持计划，允许团体批量购租赁住房，支持REITs在重点城市试点。

2. 深圳城中村改造政策

   • 改造模式：划分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，多地开始项目试点。
   • 指标与标准：拆除比例可放宽至30%，高于住建部2021年版要求，预计深圳22亿㎡城中村改造的投资额约为112万亿元。
   • 目标：通过“三大工程”推进保障房建设与城中村改造，如福州、深圳等地已落地多个配售型保障房项目。

3. 央行政策工具“PSL”重启

   • 2023年12月，政策性银行投放PSL3500亿元，用于支持“三大工程”建设，目标为保障房建设、城中村改造和租赁住房开发。

二、市场表现与挑战

1. 宏观经济与政策支持

   • 政策宽松信号明确：央行推出降准、降息、信贷支持计划等多项措施，多数城市已跟进宽松政策。
   • PSL估值数据：
     • A股地产PE中位值约44，港股地产PE中位值56。
     • 估值未显著提升，市场信心恢复缓慢。
   • 情绪复苏不理想：
     • 三四线城市销售依然疲软；
     • 二三线市场复苏乏力，政策支持力度仍显不足。

2. 房企债务风险

   • 房企债务违约事件频发，市场信心受打击，部分中小房企自救能力有限。
   • 央行和监管机构推出债务重组与流动性支持政策，但尚未完全缓解债务问题。

三、投资建议

• 受益标的：建议关注已布局城中村改造、现金流稳定的央国企（例如万科、保利发展、招商蛇口），以及改善型房企（如建发国际集团、绿城中国、滨江集团）。
• 估值状况：
  • 房地产公司估值（A+H股）处于历史中低位；
  • 超百亿估值的公司如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团估值均录得升幅或处于低位。

四、市场风险与前景展望

• 主要问题：
  • 积极政策未能显著提振市场；
  • 三四线房地产复苏速度慢于预期；
  • 多房企债务违约加大市场不确定性。
• 长期展望：政策继续倾斜“三大工程”，建议投资者以“高股息+低估值+稳定现金流”为主线进行配置，关注经营稳定的国企及债务压力缓解的中型房企。

五、结论

• 房地产行业政策端支持力度持续加大，尤其在住房租赁、城中村改造、“三大工程”建设等领域。
• 市场信心恢复仍需时日，但政策框架已在发力。房地产行业将呈现分化趋势，有能力应对债务压力的企业更具投资价值。