20181114-长城证券-国家统计局10月房地产行业数据点评_行业数据全面回落_个人按揭略有改善_8页_772kb

房地产行业分析报告总结（2018年11月14日）

核心内容

本报告分析了2018年10月中国房地产行业数据，指出行业整体表现疲软，但部分领域出现改善迹象。分析师陈智旭维持对地产龙头企业的推荐，认为在政策趋稳及资金面改善的背景下，行业仍具备投资价值。

主要观点

1. 销售增速连续两月同比为负

• 全国商品房销售：前10月销售面积及销售额同比分别增长2.2%和12.5%，较前9月分别收窄0.7pct和0.8pct，销售面积增速连续3个月收窄。
• 单月数据：10月销售面积同比下降3.1%，表现弱于2016和2017年，略好于2015年。
• 区域表现：
  • 东部地区：销售面积及销售额同比分别为-4.7%和5.4%，销售面积降幅持续扩大。
  • 中部地区：销售面积及销售额同比分别为8.7%和21.1%，表现相对较好。
  • 西部地区：销售面积及销售额同比分别为8.6%和26.0%，升幅持续回落。
  • 东北地区：销售面积及销售额同比分别为-4.7%和7.2%，销售面积降幅持续扩大。
• 分业态表现：
  • 住宅：销售面积同比升2.8%，升幅继续收窄。
  • 商业及办公楼：销售面积同比降2.8%，销售额降10.5%，降幅扩大。

2. 拿地新开工升幅均有收窄，投资增速连续回落3个月

• 土地市场：前10月土地购置面积及成交价款同比分别升15.3%和20.6%，较前9月分别收窄0.4pct和2.1pct，两者升幅自5月以来首次同时回落。
• 新开工与竣工：
  • 新开工：前10月累计同比升16.3%，较前9月收窄0.1pct，5月以来首次回落。
  • 竣工：前10月累计同比降12.5%，较前9月降幅扩大1.1pct。
• 施工面积：前10月累计同比升4.3%，较前9月扩大0.4pct。
• 地产投资：前10月累计同比升9.7%，较前9月收窄0.2pct，连续3个月回落，预计未来将逐步放缓。

3. 到位资金升幅7月以来首度收窄，个人按揭有所改善

• 房企到位资金：前10月累计同比升7.7%，较前9月收窄0.1pct，为7月以来首次收窄。
• 资金来源：
  • 国内贷款：降幅扩大至5.2%。
  • 自筹资金：升幅收窄至10.8%。
  • 个人按揭：降幅收窄至0.9%，改善明显。
  • 定金预收款：同比升16.3%，与前9月持平。
• 信贷数据：
  • 10月新增人民币贷款：6970亿元，同比升5.1%。
  • 居民中长期贷款：3730亿元，同比升0.5%，自去年5月以来首次转正，占比升至54%。
  • 企业端融资：仍偏紧，而个人贷款出现好转迹象。

关键信息

• 行业趋势：房地产行业数据全面回落，销售、拿地、新开工等指标均出现放缓。
• 政策影响：政策偏紧，但近期资金面出现松动迹象，尤其是个人贷款方面。
• 投资建议：维持推荐地产龙头房企万科、保利及新城，认为其杠杆率较低、估值合理，具备投资价值。
• 风险提示：政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房地产税出台超出预期。

图表目录（关键数据）

• 图1：商品房销售累计同比/%
• 图3：商品房销售面积累计同比按区域
• 图4：商品房销售额累计同比按区域
• 图5：土地购置面积及成交价款累计同比/%
• 图6：月土地购置面积及同比
• 图7：房屋新开工面积、竣工面积及施工面积累计同比
• 图8：月度房屋新开工及同比
• 图9：月度房屋竣工面积及同比
• 图10：地产投资累计同比
• 图11：房企到位资金累计同比
• 图12：房企到位资金累计占比
• 图13：月度房企开发资金及同比
• 图14：月度房企开发资金同比按来源
• 图15：新增人民币贷款及居民户中长期贷款
• 图16：新增人民币贷款及居民户中长期贷款累计同比
• 图17：新增人民币贷款及居民户中长期贷款月同比

投资建议

• 推荐标的：万科、保利、新城等低杠杆、低估值的地产龙头企业。
• 理由：
  • 政策基调以“稳”为主，进一步收紧可能性减小。
  • 资金面出现松动，尤其是个人按揭贷款改善。
  • 龙头房企抗风险能力较强，具备长期投资价值。

风险提示

• 政策风险：房地产政策可能超出预期，影响行业走势。
• 经济风险：宏观经济表现可能影响房地产市场需求。
• 税收风险：房地产税出台可能对行业产生重大影响。

研究员承诺

分析师陈智旭承诺独立、客观地出具本报告，不因报告内容而获得任何直接或间接报酬。

特别声明

本报告仅面向专业投资者及风险承受能力为稳健型、积极型、激进型的普通投资者，不适用于其他投资者。

免责声明

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