20240603-华鑫证券-固定收益专题报告_国际对比来看_地产政策评估与债券启示_22页_1mb

地产政策放松进程和市场现状

自2024年4月30日政治局会议以来，地产政策持续放松。5月17日的“517新政”包括下调房贷利率、首付比例和设立保障性住房再贷款。政策虽有助于市场稳定，但当前居民加杠杆意愿弱、DSR（居民债务收入比）较高、房价预期偏弱等因素可能制约效果。

从自住角度看，当前房贷利率（约3.69%）仍高于租金收益率（约2.18%）；从投资角度看，居民偿债压力大、房价预期悲观抑制投资意愿。2024年一季度居民DSR降至11.6%，与海外经验相似，政策需进一步推动DSR修复至10%-10.5%区间，对应存量贷款利率降至2.5%-3%附近。

地产企稳对贷款利率的影响

海外经验表明，居民DSR修复和断供担忧缓和是地产企稳的关键。例如：

• 美国次贷危机后，通过贷款利率下调和财政补贴（如HAMP计划），DSR修复至10%以下，房价回升。
• 日本和英国经历资产负债表修复后，DSR企稳于较高水平，与金融风险控制力度和居民收入恢复能力相关。

国内案例显示，香港通过抵押贷款优惠政策（如HALS）成功修复资产负债表。若政策明确、金融风险可控，居民DSR可能在较高水平企稳，贷款利率下降亦可显著缓解偿债压力。

收储规模需求

30大中城市可售套数与2014年接近，若需整体企稳，收储规模或与“棚改货币化”量级相当（超5万亿元）。但高能级城市房价跌幅大、贷款负担重，较小规模收储也可能稳预期。

债市启示

短期内，地产信用或脉冲式扩张，若央行支持地方收储，或带动地产贷款规模增加。当前10年期国债利率2.3%，低于银行负债成本（2.08%），有博弈“资产荒”的空间。
中期看，银行利差收窄可能使10年国债利率在较低区间震荡；若地产信用改善持续，利率可能因预期差维持箱体。需关注海外降息、地方收储不及预期和出口下行等风险变量。

风险提示
海外参考时期与当前环境差异较大，结论可比性有限。