2014年-德勤中国_在建投资物业会计_16页_250kb

会计准则中关于在建投资性房地产的处理指南总结

核心内容

2008年5月，国际会计准则理事会（IASB）对IAS 40进行了修订，随后香港会计师公会于2008年对HKAS 40进行了相应修订，以涵盖在建投资性房地产。该修订自2009年1月1日起前瞻性适用，即仅适用于从该日期开始的会计期间。对于在该日期之前已存在的在建投资性房地产，也需适用该修订。

修订后，所有在建投资性房地产均应按照HKAS 40进行会计处理，而不是之前按照HKAS 16处理。这意味着在建投资性房地产的会计政策发生了变化，需根据实体选择的计量模型（成本模型或公允价值模型）进行处理。

主要观点

• 适用范围：修订后的HKAS 40适用于所有在建投资性房地产，无论其何时开始建设。
• 计量模型选择：实体可以选择使用成本模型或公允价值模型，但需保持一致性。若选择公允价值模型，需持续使用该模型进行计量。
• 公允价值确定：公允价值应基于市场条件，且需使用合理的估值方法。在缺乏活跃市场数据时，可采用折现现金流法等替代方法。
• 过渡性处理：对于在建投资性房地产，若之前按成本模型计量，需在修订实施时评估其公允价值，并将差额计入当期损益。
• 披露要求：即使采用成本模型，也需披露公允价值信息。若无法可靠确定公允价值，还需披露相关原因及估计范围。
• 资产转移：当实体改变使用意图（如从自用转为出租）并有相关证据时，可将在建房地产转为投资性房地产，并按公允价值计量。

关键信息

1. 适用范围

• 修订后的HKAS 40适用于在建投资性房地产。
• 实体应自2009年1月1日起前瞻性适用该修订。
• 若实体提前应用修订，需确保在应用日期已确定在建房地产的公允价值。

2. 计量模型

• 实体可以选择成本模型或公允价值模型，但需保持一致性。
• 若采用公允价值模型，需持续使用该模型，除非房地产被处置、转为自用或用于出售。
• 若采用成本模型，需披露其公允价值，且仍需进行减值测试。

3. 公允价值确定方法

• 公允价值应反映市场条件，以类似房地产的交易价格为最佳证据。
• 若无活跃市场数据，可使用折现现金流法，结合租赁合同等信息进行估计。
• 估值需考虑建设成本、市场租金、折现率、项目完成时间及风险因素。

4. 过渡性处理

• 在修订实施时，若在建房地产之前按成本模型计量，需将公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
• 若实体已采用公允价值模型，需持续使用该模型，即使市场交易减少。

5. 资产转移

• 实体可在变更使用意图并提供相关证据时，将房地产从自用转为投资性房地产。
• 转移后，该房地产应按公允价值计量，且差额不得重新分类至损益。

6. 披露要求

• 实体需披露修订的性质、适用情况及对财务报表的影响。
• 若采用成本模型，需披露公允价值。
• 若无法可靠确定公允价值，需披露原因、估计范围及处置时的账面价值和损益。

7. 估值标准与方法

• 国际估值标准委员会（IVSC）发布了《在建投资性房地产的估值指南草案》，提出两种估值方法：
  • 当前价值法：假设房地产在估值日已完成并出租。
  • 预期价值法：基于市场参与者对完成后的预期价值。
• 估值需考虑项目完成时间、建设成本、市场租金、折现率及风险因素。

8. 成本模型与公允价值模型的适用

• 若在建房地产的公允价值无法可靠确定，应采用成本模型，但需披露相关信息。
• 成本模型下，仍需进行减值测试，减值损失应直接计入当期损益。

附录内容概览

• 附录总结了IVSC发布的《在建投资性房地产的估值指南草案》的主要提案。
• 该草案强调，估值需基于市场条件，并使用适当的市场导向方法。
• 不推荐仅依据项目计划或可行性研究进行估值，而应考虑市场参与者的预期及风险调整。

总结

此次修订对投资性房地产的会计处理方式进行了重大调整，要求在建投资性房地产统一按HKAS 40处理。实体需根据自身情况选择计量模型，并在适用范围内进行相应的披露。公允价值的确定需基于市场数据，若无法确定，则需采用成本模型并进行充分披露。该修订强调了会计政策的一致性及估值方法的合理性，同时要求在财务报表中提供必要的透明度信息，以确保财务信息的可理解性与可靠性。