房地产行业月度报告：销售降温，人才政策频出-20191211-财富证券-13页_678kb

房地产行业月度报告总结

核心内容概述

2019年11月，房地产（申万）板块整体表现低迷，单月跌幅为1.19%，在28个一级行业中排名第11位。子板块中，房地产开发板块跌幅0.72%，而园区开发板块跌幅更大，为7.94%，拖累整体板块表现。尽管行业整体销售疲软，但部分房企表现亮眼，政策层面也出现人才购房支持的新动向，为市场注入一定活力。

主要观点

行业表现

• 板块走势：房地产板块在11月单月跌幅1.19%，跑赢上证综指0.76个百分点，跑赢沪深300指数0.31个百分点。
• 子板块表现：房地产开发板块跌幅较小，为0.72%；园区开发板块跌幅较大，为7.94%。
• 相对估值：房地产板块PE为8.94倍，PB为1.26倍，整体估值处于较低水平。

行业数据

• 价格指数：11月百城住宅价格指数同比上升3.17%，环比上升0.21%，但同比涨幅继续收窄。
• 销售情况：30大中城市商品房成交面积同比下跌4.34%，但环比增长8.70%。其中，一二线城市销售表现相对较好，而三线城市销售降温明显。
• 土地市场：100大中城市土地成交面积同比下滑18.81%，环比减少28.21%。一线城市土地市场相对回暖，二线城市下滑明显，三线城市持续低迷。

行业动态

• 销售分化：11月房企销售业绩分化明显，中南建设、阳光城、新城控股等公司销售增长显著，而万科A、保利地产销售则出现下滑。
• 拿地谨慎：尽管部分房企加快拿地步伐，但整体拿地态度仍较为谨慎，多数房企采取以销定存策略。
• 融资回温：11月房企融资活动有所回暖，共发行债券71支，规模达466.27亿元。部分规模房企及国有背景房企融资成本较低。

行业事件

• 南京人才购房新政：自2020年1月1日起实施，覆盖范围广、房源供应全面、优先供应人才，为房地产市场带来一定利好。
• 佛山人才住房政策补充通知：放宽购房限制，有利于刚需及改善型购房者，政策实施后，佛山楼市成交量小幅回落，但均价有所上涨。

关键信息

投资建议

• 推荐关注：招商蛇口、阳光城、金地集团、中南建设等公司，因其销售业绩维持较高增速，未来业绩有支撑。
• 谨慎推荐：首开股份，因其土地储备集中于一二线城市，销售业绩稳定。
• 关注融资能力：万科A、保利地产，因其具备充足的现金流和较低的净负债率，融资优势明显。

风险提示

• 政策风险：行业融资政策继续收紧可能影响房企资金链。
• 市场风险：销售不景气可能持续，导致房企业绩承压。
• 流动性风险：部分房企融资遇困，可能影响项目开发和运营。

表格摘要

图表摘要

• 图1：11月房地产板块涨跌幅，显示板块整体下跌。
• 图8：百城住宅价格指数，同比上升3.17%，环比上升0.21%。
• 图11：30大中城市商品房成交面积，同比下跌4.34%，环比增长8.70%。
• 图13：100大中城市土地成交面积，同比下滑18.81%，环比减少28.21%。
• 图16：100大中城市土地溢价率，二线城市溢价率回升，但一线和三线城市有所回落。

投资评级说明

总结

房地产行业在2019年11月整体表现疲软，销售和土地市场均出现降温迹象。然而，部分房企在销售和拿地上表现出较强的韧性。随着人才新政的出台，市场可能在局部区域有所回暖。从投资角度来看，应重点关注销售业绩稳定、融资能力强的房企，同时注意行业整体政策收紧带来的风险。